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房地产开发企业土地增值税清算难以全 开展问题思索 摘要：在现今房价暴涨的情况下，对房地产开发企 业进行土地增值清算一方面是规范土地和房地产市场交易 秩序，二是抑制房地产投机和炒卖活动，合理调节土地增值 收益，防止国有土地收益流失，三是增加国家财政收入。但 由于多种原因，房地产企业土地增值税清算未能全面执行。 关键词：房地产开发企业；土地增值税 Abstract： Theriseinprices circumstances,theland value-addedrealestatedevelopment value-added real estate development company 1 iquidationis a. regulation of the landandrea.1 estate market transaction order, the two isto curb real estate speculationand speculation,rationally regulate land value-addedincome, to prevent theloss ofstate-owned landrevenue,three is toincrease state revenue. But because of various reasons,the realestatesettlement of land value-added taxis not fullyimplemented. Key words：real estate development enterprises；the land value-added tax 中图分类号：F293. 3 二O —二年八月二十日江苏省地方稅务局发布了《关于 土地增值税有关业务问题的公告》［苏地税规（2012） 1号］， 公告中对土地增值税核算对象分为普通标准住宅、其他类型 住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房（其他开展 产品）三类，同一开发项目中包含多种类型房地产的，按上 述类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值 额、增值率，缴纳土地增值税。对于开发项目中同时存在普 通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类，是分两类进行清 算（即普通住宅和其他开发产品）还是分三类进行清算，国 家却没有一个明确的标准，本次江苏地税规定分三类进行清 算。毫无疑问，分两类进行清算对纳税人有利，分三类进行 清算对纳稅人不利。从这份公告来看，江苏省土地增值税的 征管尺度明显收紧。但这种收紧不是省地政府的主动为之， 而是国稅总局在检查各地执行土地增值税税收情况时发现 了问题。土地增值税原来是仿美国税种设计的，是房地产调 控的重要手段。但自1993年《土地增值税暂行条例》颁布 标志土地增值税诞生，并从1994年开始征收。至今，已达 19年。笔者认为，土地增值稅对房市调控的影响，可以概括 为：土地增值税是我国理论税负最重、政策变化最多、舆论 喊的最响、实际执行最难、征管效果最差、公众失望最大的 稅种。土地增值稅清算补稅，已成为当前房地产企纳税人操 作的最大难点问题。 一、征收方式多样化导致税收复杂化 目前，我国土地增值稅增收方式呈现多元化，主要有： （一）预征：预征是指开发商在项目未进行土地增值税 清算前，按照项目销售额的一定比例进行土地增值税预缴， 待项目竣工具备清算条件后进行清算。 （二） 核定征收：核定征收是由税务机关审核确定纳税 人的应纳税额或者收入额、所得率等，据以征收税款的一种 方式。核定征收主要包括定额征收、核定应税所得率征收、 核定收入额征收等方式。 （三） 查账征收：查账征收是纳税人依法报送纳税资料， 经税务机关审核以后缴纳税款的一种征税方式。其做法是： 纳税人在税务机关规定的纳税期限以内，根据自己的生产、 经营情况，填写纳税申报表。 （四） 定率征收：稅务机关按照一定的标准、程序和方 法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳稅人根据纳稅年度 内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定 的应税所得率计算缴纳土地增值稅。 由于土地增值税多种征收方式并存的局面，首先，造成 房地产企业以各种各样的理由不进行土地增值税清算，其次 是造成税务机关的自由裁量权扩大，造成长期以来，土地增 值税难以清算，应征未征。 二、税制设置复杂、税负重、计算繁琐导致申报难、征 收难、清算难 （一） 土地增值稅实行的是四级超率累进稅率，最低税 负为增值额的30°/。计征，最高稅负为增值额的60°/。计征。 由于税负重，房地产企业往往选择预征土地增值税方式而不 愿意进行土地增值税清算。 （二） 扣除项目计算难。土地增值税扣除成本不是按企 业的账面成本进行确认的，除了（1）取得土地使