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房地产价格影响因素和其对经济影响 摘要：本文首先从供需两方面（即供给性因素和需 求性因素）分析房地产价格上涨的因素，供给性因素的地方 政府和开发商巨头方面，这两方面是造成供给人为不足并造 成房地产价格上涨的主要推手，而需求性因素主要是城市化 带动的刚性购房需求和投资需求，二者是房地产价格居高不 下的客观原因之一。同时房地产的价格过度失控也会产生系 列金融风险。本文力图通过分析房地产价格的影响因素和居 高不下的危害为房地产政策决定提供理论参考。 关键词：房地产价格；经济影响；因素 前言 房地产是重要的资产形式，而房价则重要的资产价格代 表，房价的波动应该受到社会各阶层的人的高度关注。在西 方，虽然房地产市场已经趋于成熟，但是作为重要的经济产 业仍然受到学者和重视和政府的调控，房价直接关系到国家 的生产总值的增长和通货膨胀程度等关键经济指标，因此对 房地产价格从理论到实际都应该高度重视，防止房地产产业 的不健康的发展并引发破坏性的经济灾难。而健康的房地产 市场的形成需要一个漫长的改革过程，正常的房价的形成必 须建立在其影响因素的正常发展的基础上。因此控制房价必 须知道房价的影响因素和发展规律。 一、影响房地产价格的主要因素 （一）国外的房地产价格影响因素研究 第一，通货膨胀因素。英国经济学家研究了其信用配给 制度的转变对英国房价的影响，发现在抵押贷款一定的情况 下，国家出现高度通货膨胀并不总是导致消费者倾向购买房 产，但是若去奇效抵押贷款则通货膨胀的影响力显著增强， 房价将会明显地随着通胀率提高而提高。说明通胀只会在一 定条件下影响房价。 第二，买房者的收入和卖房者的成本因素。美国经济学 家柏特巴和奎格雷对美国的东西部的大中型城市经过系列 实证研究后认为，买房者收入或者卖房者的成本越高则会相 应提高房价，反之亦然。 第三，政府相关政策。爱尔兰经济学家詹姆斯、斯特朗、 西蒙和杨等四人合作分析了政府的房地产市场相关政策给 房价带来的影响，以爱尔兰对房地产征收的印花税为例，政 策刚开始实行确实影响了房地产价格，但是随着长期市场的 自发调控，售房者相应地提高了租金和价格抵消了政府的税 收成本，因此政府的税收政策对房地产投资者影响仅限于短 期。 第四，相关商品的价格。美国经济学家艾纳瑞和克拉里 通过对房价的和相关商品的消费价格指数对比发现，房价不 同程度低受到相关商品价格的影响，例如家具价格、装修价 格等变动会一定程度影响同期房价变动。 第五，其他因素影响。综合因素复杂程度的影响，美国 经济学家谢勒尔在研究过多个地区的房价和收入关系时认 为，一般来说房地产价格变动越大的地方，受到收入因素的 影响程度越小，而房地产价格变动小的地方，受到收入因素 的影响程度越大。而日本学者在研究日本的80年代房地产 泡沫后认为投资者的心理预期也会导致房价的波动。 （二）国内房地产价格影响因素研究 第一，市场投机行为。我国各大城市由于城市化的发展， 城市务工人员对住房的刚性需求使房价成了投机者的热衷 的领域。导致人们的可支配收入远远到不了投机推动的房价 水平。而作为城市炒房一族的投机代表群体，也使得我国大 城市房地产价格长期过度上涨。 第二，外资的推动。我国外资投入越多的城市，往往房 价越是难以管理控制的地区，外资的流入一定程度上推动了 房价的上扬，主要原因是外资参与了土地交易市场，加大房 地产开发的成本直接决定了外资会推动当地房地产价格的 上涨。 第三，土地政策。我国长期实施紧缩性土地供给政策， 开发商往往把房价的上涨归因于此。虽然土地供给政策一定 程度加大了开发成本。但是开发商的供房结构比例失调也是 导致城市房价居高不下并且持续上涨的重要原因。 第四，城市化水平。随着我国改革开放，城市化水平的 提高，大量农村的解放出来的劳动力涌入城市充当雇佣劳动 力，同时部分农民工在提高收入的同时也开始有了在城市的 购房需求，进一步加剧了供需紧张的情况，城市化水平和房 价水平增长呈正相关关系。 第五，政府干预。随着市场经济体制改革，政府逐渐从 计划经济的管理角色退位于市场的引导角色，然而由于我国 分税制的改革，地方政府迫于财政压力不得不行政介入了土 地交易市场，增加房地产开发成本，从而推动了地方城市房 价的持续上涨。 二、房地产价格对经济的影响 （一） 经济危机的重要指标。经济学家古德哈特和霍夫 曼在经过对十二个国家的CH指数分析后认为，以房地产价 格为代表的资产价格，比起其它诸如股价的指标，是预测通 货膨胀的有效指标，例如1929年美国的经济大萧条房贷一 族破产，97年东南亚经济危机香港的房地产盛极而衰，日本 80年代房地产价格泡沫，08年美国次级房贷市场泡沫等， 对房价的监控和管理有助于对经济危机的预防。 （二） 房价泡沫对经济的危害。经济学家斯密斯和嘉利 在对美国0