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cpa房产知识的投资性总结 XX年12月，甲企业将一栋建造完工的写字楼对外出租， 采用成本模式进行后续计量。至XX年1月1日，该办公楼 的原价为9000万，预计使用年限30年，采用年限平均法 折旧，已计提折旧300万，己计提减值准备200万。XX年 1月1日，甲企业决定采用公允价值对出租的办公楼进行后 续计量，该办公楼XX年1月1日的公允价值为8800万元， 该企业按净利的10%计提盈余公积，适用的所得税税率为 25%. XX年12月31日，该办公楼的公允价值为83⑻万，假 定XX年1月1日前无法取得该办公楼的公允价值。 要求：编制甲企业XX年1月1日会计政策变更的会计 分录。 编制XX年12月31日投资性房地产公允价值变动及递 延所得税的会计分录。 借：投资性房地产一一成本?8800 投资性房地产累计折旧？300 投资性房地产减值准备?2 00 贷??投资性房地产?9000 盈余公积?30 利润分配__未分配利润?270 借：盈余公积？ 利润分配__未分配利润？ 贷：递延所得税资产?50 递延所得税负债?25 X25%=25万元。） 折旧形成的差异，应确认递延所得税负债 借：所得税费用？75 贷：递延所得税负债?7 5 公允价值下降，应确认递延所得税资产 借：公允价值变动损益?5 00 贷：投资性房地产——公允价值变动?5 00 借：递延所得税资产?25 递延所得税负债？1⑻ 贷：所得税费用？125 如果XX年1月1日该投资性房地产的公允价值为8000 万元，到XX年12月31日，该资产公允价值为8100万元， 该如何处理？ 借：投资性房地产——成本?8000 投资性房地产累计折旧？300 投资性房地产减值准备?200 盈余公积?5 0 利润分配一一未分配利润?450 贷：投资性房地产?9000 借：递延所得税资产？125? 贷：盈余公积？ 利润分配__未分配利润？ 注：投资性房地产的账面价值800 0万元和计税基础 87 00万元之间形成可抵扣暂时性差异，同时投资性房地产 减值准备结转，要转回原来确认的递延所得税资产，两者 综合考虑应确认递延所得税资产5⑻X25 %=125 由于税法仍然计提折旧，所以应该确认为递延所得税 负债，但之前确认了递延所得税资产，所以应先转回。 借:所得税费用？75 贷：递延所得税资产?75 公允价值上升时： 借：投资性房地产——公允价值变动？100 贷：公允价值变动损益？W0 借：所得税费用？25? 贷：递延所得税资产?2 5 1、 首先需要注意的是核算方法只能够由成本模式转换 为公允价值模式，而公允价值模式计量的投资性房地产不 能转换为成本模式计量的投资性房地产。 2、 成本模式转换为公允价值模式的处理。会计上是作 为政策变更处理的，也就是对于转换的时候公允价值和账 面价值的差额要调整期初的留存收益，即调整盈余公积和 利润分配__未分配利润。 3、计量模式转换后递延所得税的处理。 一方面，会计上虽然不计算折旧了，但是税法上还是 需要计算折旧的，那么在每年底都需要确认递延所得税。 会计上不计算折旧，税法上要求扣除，那么这里形成的是 应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债。另一方面 税务处理中，不确认投资性房地产的公允价值变动，因此 会导致投资性房地产的账面价值与计税基础之间产生暂时 性差异；因此，应对会计处理中确认的公允价值变动损益 进行纳税调整。 如果投资性房地产的公允价值下降的： 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产一公允价值变动 借：递延所得税资产 贷：所得税费用 如果是公允价值上升的相应要确认递延所得税负债。 递延所得税的转回和继续确认。在成本计量模式下发 生了减值，则需要确认递延所得税资产。计量模式转换后 如果公允价值大于原账面价值，应先将已确认的递延所得 税资产转回，不足的确认递延所得税负债；如果公允价值 小于原账面价值，则应继续确认递延所得税资产。 递延所得税的转回。 甲公司对投资性房地产一直采用成本模式进行后续计 量。XX年1月1日，由于房地产交易市场的成熟，己满足 采用公允价值模式进行计量的条件，甲公司决定对投资性 房地产从成本模式转换为公允价值模式计量，甲公司的投 资性房地产为一出租的办公楼，该大楼原价5000万元，己 计提折旧2000万元，计提减值准备2 00万元，当日该大楼 的公允价值为5800万元，甲公司的所得税税率为25°%，采 用资产负债表债务法来核算。甲公司按净利润的1 0%计提 盈余公积。甲公司因该项投资性房地产从成本模式转换为 公允价值模式计量对未分配利润的影响为万元。 ????B. 2250 C. 2700???? A 甲公司因该项投资性房地产从成本模式转换为公允价 值模式计量对未分配利润的影响额=X X =2025 借:投资性房地产?58 00 投资