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浅析小产权房问题的成因及对策 摘要：小产权房是当今我国房地产行业比较敏感的话 题，同时它也是相关法律领域争议最大的问题。本文着重 从小产权房形成的原因、小产权房带来的主要问题、解决 “小产权房”问题的对策等几方面浅析小产权房问题。 关键词：小产权房；对策；合法化 小产权房”又称“乡产权房”，是指在农村集体土地上 建设的房屋，由于未缴纳土地出让金等费用，不能取得由 政府房管部门颁发的正式产权证，而是由享有该土地所有 权的乡（镇）合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁 发权属证书的“准商品房”。“小产权房”最初起源于民间 在我国己存在多年，并未形成大规模的气候。但是近年来， “小产权房”之发展大有风起云涌之势。 、小产权房形成的原因 市场需求 近年来，全国各地房地产价格不断攀升，远远超过了 绝大数普通百姓购买能力，而购房者强烈的住房愿望不得 不更多地将目光转向房价便宜的郊区。而“小产权房”的 价格只有同样位置商品房价格的40—60%甚至只有同样位置 商品房价格的30°r40%o购房者买不起商品房的情况下，只 有把目光转向小产权房。由于小产权楼盘不存在土地出让 金、各项税费等成本，因此即使以合法商品房价格的30%出 售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权”的 开发商低或者低多少。总之，供需两旺促使小产权房迅猛 发展。 我国二元制的土地所有权制度。 虽然集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有 平等性，但根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的 土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任 何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请 使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组 织的土地办企业或建住房除外，开发建设商品房，同样须 依法申请使用国有土地。因此，在农村集体所有的土地上 兴建商品房出售，必须先由国家征地，转为建设用地，再 由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土 地出让金等税费后，才能开发建设商品房，向他人出售。 这种二元制土地制度是小产权房出现的根本原因。 3、 政府监管力度不够为其提供便利条件 作为一种市场行为，“小产权”房在房地产市场中能够 存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国， 这恐怕应该是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的 严重缺位和行政不作为，乡镇政府实际上是这种行为的制 造者和实际推动者。 二、小产权房带来的主要问题分析 1.农民利益受损问题 由于大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农 民生活保障受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来 的最为严重后果之一。目前，国家尚未出台相关的法律来 规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的 收益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系 来看，农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤 害。因此，大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成 农民生活保障受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带 来的最为严重后果之一。 2.购房者面临巨大风险。 法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无 效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法 解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维 护。由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规 定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利 率支付利息等。由于小产权房不受法律认可，也不用在房 管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋 的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问 题，其救济途径就非常有限。 、解决“小产权房”问题的对策 解决“小产权房”问题的基本原则应是政府主导、综 合考虑，具体问题具体分析，在保护农村集体经济组织、 购房者基本权益不受侵害的情况下，最终使其合法化。对 一些明显违犯国家政策、侵占耕地的“小产权房”，应坚 决予以拆除。 首先，对于己建成的楼盘和在建设的小产权楼盘，原 则上不应拆除，应最大限度地予以保护，特别是符合城市 整体规划和土地用地规划的小产权房项目。除非违法情节 特别严重，如违背基本农田保护等法规、违规开发建设别 墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复农业用地。 总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限 度地保留并使其合法化我们可以通过责令补办手续、补交 土地出让金和税费，在现有法律体系内将其转化为商品房， 获得完全的产权，变为完整产权房。 其次，或将这些房屋变成经济适用房或廉租房，用于 当地的社会保障，这样可以省去补交土地出让金的麻烦； 或者，将这些房屋用于政策性租赁的方式交给农民组织管 理，其长期的租金可作为农民的长期收益，解决土地被占 用后的收入保障问题。 再次，还可以实行“类似按揭制”的方式解决小产权 房问题，即把开发商扣除成本外的一切利润收缴起来按实 际情况均分至每套房