乡村振兴背景下农村宅基地资产化的若干思考.pdfVIP

乡村振兴背景下农村宅基地资产化的若干思考 张晨 摘要：我国宅基地资产化特征受土地制度影响从自由流转走向严格限制，随着市场化的纵向深入我国从法 律层面承认了宅基地的资产属性并开展广泛的试点实践，农村宅基地资产化的冲动愈发明显。十九大乡村 振兴战略提出“治理有效”意味着宅基地资产化一方面强调制度管理层面的内在机制；另一方面治理要求 社会、市场、政府等多元主体的配合协作。在这个阶段，宅基地资产化主要受我国的城镇化方式和动力转 变、乡村发展阶段特征、城乡土地制度改革方向的主要影响。基于乡村振兴的治理有效的内涵，在乡村层 面应做出有效举措，推动宅基地资产化进程。 关键词：乡村振兴，宅基地，宅基地资产化 1 农村宅基地资产化动力及演变 1.1资产化动力综述 农村宅基地资产化动力是推进宅基地资产化的要素和作用的总和，农村的经济社会条 件、自治管理模式等差异使宅基地的资产化动力呈现不同的组合关系。学界从功能变迁视角 [1-3] 普遍认为宅基地的财产属性不断凸显 ，并且农村土地制度明显滞后于宅基地资产化的需 [1] 求。罗江龙等提出农村宅基地对城镇建设的效用体现出其经济价值 ，除城市建设用地扩张 的需求外，张克俊认为市场经济发展、农村环境改善与城市居民需求增加是推进宅基地财产 [2] 功能凸显的因素 。张德元认同市场化变迁因素，并提出宅基地财产属性也是制度向城乡一 [3] 体变迁、公民意识觉醒的结果 ，薛红霞指出农村土地资产化同时有赖于农村劳动力转移、 [4] 社会保障制度的完善等外部环境驱动 。 根据理论研究，宅基地资产化的动力取决于以下几个要素：（1）市场化程度。市场是宅 [4] 基地资产化的主要方式 ，宅基地参与市场配置实现增值是资产化的价值体现。（2）城镇化 需求。工业化刺激非农建设扩张导致土地资源紧迫，在城镇化需求刺激下宅基地产生资产化 的冲动。（3）土地制度改革。农村土地制度是宅基地资本化的制度条件，土地制度改革以提 高宅基地的价值为目的，松绑流转限制是改革重点，同时要求健全社会保障制度以承担宅基 地的社会保障功能。（4）村民意愿。村民是宅基地使用主体，村民意愿是宅基地资产化的前 提条件。 1.2资产化特征演变 1.2.1中华人民共和国成立初期至社会主义改造：宅基地作为私有财产可自由流 转 中华人民共和国成立初期我国通过土地改革实现农民“耕者有其田，居者有其屋”，国 家承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利，宅基地使用权及所有权高度统 一，农民享有完整的土地权能。社会主义改造时期农村通过合作化将村民的土地所有制改造 [5] 为集体所有制，但社会主义改造并影响到宅基地的权利状况 ，这一时期宅基地作为农民所 有财产可实现自由流转。 1.2.2社会主义改造至改革开放：宅基地所有权严禁转让，使用权随房屋买卖发 生流转 土地改革完成后国家开始探索以农民土地合作为导向的农民集体化道路，集体土地所有 权和经营使用权开始分离。1962年 《农村人民公社工作条例修正草案》和1963年 《关于各 地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》规定宅基地所有权归生产队所有，并且不准出 租和买卖以限制宅基地流转；农民拥有宅基地使用权和房屋的所有权，宅基地使用权随房屋 买卖发生流转，形成宅基地所有权和房屋所有权分置的土地权利制度。这一制度在 1982年 得到 《宪法》确认，基本制度框架一直延续至今。 1.2.3改革开放至新世纪：宅基地资产化隐形自发无序，使用权流转权利收紧 改革开放以来城镇土地不断升值，集体土地受制度限制和空间隔离使农民无法共享城镇 化进程中的土地升值红利。集体土地通过被征收进入国有土地市场，农民被动接受既定标准 下的补偿。城镇居民购买农村住房、宅基地上建设“小产权房”获得收益等隐性的资产化形 式在地方实践中普遍发生，缺乏权益保障的资产化形式低效无序。1999年国务院办公厅《关 于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确要求“农民的住宅不得向城市居