房地产产业债专题研究：房企年报有那些值得关注的信息.docxVIP

请务必阅读正文之后的信息披露和免责申 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申 内容目录 地产行业发展，房企如何看？ 3 房企怎么看行业未来发展和政策走向？ 3 地产主业，做大还是减速？如何布局？ 6 多元化策略如何布局？ 8 负债管理做了哪些调整？ 11 房企年报数据再验证 13 3. 小结 16 图表目录 图 1：房企 18 年销售额和销售面积同比（ ） 13 图 2：不同梯队销售集中度变化（ ） 13 图 3：样本发债房企营业收入变化（亿元， ） 13 图 4：样本发债房企归属于母公司股东净利润变化（亿元， ） 13 图 5：蓝光发展 2018 年年度收入结构（ ） 14 图 6：新湖中宝 2018 年年度收入结构（ ） 14 图 7：样本发债房企经营现金流净额（亿元） 14 图 8：样本发债房企投资现金流净额（亿元） 14 图 9：发债房企债券融资变化情况（亿元） 15 图 10：发债房企债券融资利率变化情况（ ） 15 图 11：样本发债房企筹资现金流净额（亿元， ） 15 图 12：样本发债房企自由现金流（亿元） 15 图 13：2014-2018 年部分房企综合融资成本变化（ ） 15 图 14：2018 年部分房企综合融资成本（ ） 15 图 15：样本发债房企剔除预收款项后的资产负债率变化（ ） 16 图 16：样本发债房企净负债率变化（ ） 16 表 1：行业政策和未来发展趋势判断 3 表 2：地产主业的坚守还是减速 6 表 3：房企多元化业务拓展 9 表 4：去杠杆和负债的表述 11 地产行业发展，房企如何看？ 2018 年上半年，受到地产市场调控和金融严监管的影响，房地产行业发展面临挑战，行业集中度不断提升，部分房企发行的债券在 18 年也陆续出现违约。但是自 2018 年 7 月下旬以来，各类“宽信用”政策和会议表态密集出台，房企外部融资环境有所好转，因城施策政策也给予部分城市的房地产市场带来新机会。 房企主要收入来源于房地产项目销售，受宏观经济发展周期和政策调控等因素影响大，公 司能否针对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，针对宏观经济和行业调控相应调整 公司的经营策略和投资行为，将在相当程度上影响公司的长期发展。 见微知著，我们从房地产企业个体微观视角出发，通过地产企业年报梳理，观察房企对于 后市的看法？对于地产主业发展是坚持做大还是选择减速？房企都选择布局了哪些多元 化战略方向？负债管理进行了怎样的调整？ 房企怎么看行业未来发展和政策走向？ 从 2018 年到 2019 年，房地产市场面临复杂变化的形势。一方面，因城施策政策下，部分城市调控开始有所放松，而部分城市调控仍未有放松之势；另一方面，从前期融资难融资 贵，到目前外部融资环境有所改善， 但是进入房地产行业的资金仍有所约束。 外部环境依然复杂，房地产行业未来的走势仍备受关注。那么对于未来，身处于行业之中 的各个房企又怎么看待房地产行业的政策走向和未来的发展趋势？ 在 行业未来发展方面，房地产企业大多认为行业发展增速将趋缓，城市之间保持分化，规 模化和专业化将加大经营难度。同时，随着新型城镇化、城市更新、特色小镇等战略的推 进，改善类置业需求还将继续增长。2019 年各梯队房企的行业集中度将进一步提升也是 多家房企的主流观点。 政策方面，房地产调控作为防风险的重要组成部分，房企大多认为行业调控短期内难言放 松，而 2019 年房地产行业政策预计将以稳为主，同时政策上更加强调因城施策、理性施 策，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 表 1： 行业政策和未来发展趋势判断 名称 行业政策和未来发展趋势判断 在房地产政策方面，中国政府将继续实施分类调控，促进房地产市场平稳健康发展，坚持住房的居住属性而非投 机目的，强化地方政府主体责任，加快建立和完善促进行业平稳健康发展的长效机制，建立多主体供应、多渠道 恒大地产 保障、租购并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。预期将继续执行各项调控措施，保持房地产市场的连续性和稳定性，防范化解市场风险。 金地集团 展望 2019 年，中国经济稳中有变，变中有忧。中美贸易争端短时间缓和，但长期走向不明确，将进一步影响未来经济形势走向。当前国内经济动能减弱，未来发展的不确定性增加。宏观政策方面，防风险仍旧是三大攻坚战之首，“去杠杆”和“严监管”仍为政策的主基调。房地产调控作为防范金融风险的重要组成部分，行业调控政 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申 预计在 2019 年，一方面国家将继续实行差别化调控政策，加快建立健全长效机制以促进房