青岛爱丁堡国际公寓项目定位报告.pdf

爱丁堡国际公寓爱丁堡国际公寓爱丁堡国际公寓爱丁堡国际公寓 之之之之 项目定位报告项目定位报告 华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司 REGALREGAL LLOYDSLLOYDS INTERNATIONALINTERNATIONAL REALREAL ESTATEESTATE CONSULTANTSCONSULTANTS BEIJINGBEIJING CO.LTD 报告内容报告内容 一、项目发展背景分析 （（一一 ）） ““国六条国六条””影响分影响分 析………………………………………………………………………….4 （二）区域发展情况分析………………………………………………………………………….7 （（三三 ））开发条件分析开发条件分析……………………………………………………………………………..17..17 （四）项目发展方向初判………………………………………………………………………..22 二、豪宅市场分析 （（一一 ））现状特征分析现状特征分析……………………………………………………………………………..26..26 （二）未来竞争分析………………………………………………………………………………29 （三）市场空间分析……………………………………………………………………………..37 三三、、项目定位项目定位 （一）“爱丁堡”内涵导 入…………………………………………………………………………41 （二）总体定位…………………………………………………………………………………..44 （三）客户群定位…………………………………………………………………………………55 （四）产品定位……………………………………………………………………………………63 （五）配套设施建议………………………………………………………………………………89 （六）物业管理建议…………………………………………………………………………….121 2 （七）设备设施建议…………………………………………………………………………….124 一、项目发展背景分析 （一）“国六条”影响分析 （二）区域发展情况分析 （三）开发条件分析 （（四四 ））项目发展方向初判项目发展方向初判 （（一一 ）） ““国六条国六条””影响分析影响分析  总体特点  调控力度明显加大  《意见》中明确提出，“国务院有关部门要组成联合检查组，对各地 以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检 查。”  监察部和统计局的增加，明显注重了新政的监督执行问题  行政指令干扰市场行为行政指令干扰市场行为  本次调控具有行政强制性的特点，成为左右项目发展方向的最大因素  操作空间有待明确操作空间有待明确  根据青岛市政府《关于贯彻国办发（2006）37号文件调整住房供应结构 稳定住房价格的通知》中的相应规定，本项目能否划归风景名胜区，或 根据总量控制的原则不受根据总量控制的原则不受 ““7070％，％，9090平米平米””的限制的限制，，对项目发展影响巨对项目发展影响巨 大。 4 （（一一 ）） ““国六条国六条””影响分析影响分析  总体影响  供应影响  高档住宅供应减少，中低档住宅供应加大  产品运作空间趋小产品运作空间趋小，，资源影响权重趋大资源影响权重趋大