南京江宁房地产市场调研.pdf

第一部分 项目背景环境研究 一．江宁区房地产宏观市场状况 （一）房地产市场概况 1．江宁新市区房地产业的发展大致经历三阶段 第一阶段：起步遇阻 江宁区房地产业发展始于上世纪 90年代初，1993 年由于出现经济过热以及受海南房地 产泡沫经济的影响，江宁房地产业进入清理整顿和关停并转时期，刚刚起步的房地产业就遇 到困难。 第二阶段：徘徊复苏 1994—1996年是江宁房地产行业发展的艰难期，其年开发量在 20 万平方米； 1997—1998年宏观经济转暖，房地产业进入复苏期，年开发量增至 30万平方米； 1999—2000年由于房改的实施，房产市场需求加大，年开发量增至 50万平方米。 第三阶段：强势崛起 2000 年底，在行政上江宁开始撤县设区，江宁区成为南京三大新市区之一。面对这一 历史机遇，江宁区委、区政府根据发展需要，于 2001 年底成立江宁区房产局。 2002 年江宁新市区的房地产业发展突飞猛进，开发量达 233．16 万平方米； 2004 年开发量 287．60万平方米。 “十五”期间，江宁全区商品房开工面积 1000多万平方米，销预售面积 900 多万平方 米，销预售额 224 亿元。“十五”期间全区商品房年开工、销售分别稳定在 200万平方米、 180 万平方米左右，占全市总量的近 30％，供销比为 1．2∶1 左右。全区房产一直保持稳定、 健康发展态势。 2．开发规模快速增长，产品档次快速提升 开发队伍不断扩大，实力不断增强 2001 年，江宁区全区开发企业总数为 58 家，房地产开发总投资 16．59亿元。至 2006 年 9 月份全区已有 118家房地产开发企业，仅 2005 年一年房地产总投资就达 49．37亿元．在 所有房地产开发企业中，具备一级资质的 2 家，二级资质的 13 家，三级资质的 98家，四级 资质的 5 家。有在建在售的项目共 64 家，且房地产业呈外向辐射型发展，外地、外资来江 宁发展的企业占 70％以上。一批国内知名品牌企业落户江宁，如中国武夷、香港中惠、运 盛实业、浙江莱茵达等，给江宁房地产开发不断注入新的活力，带来新的变化。 开发规模快速增长，产品档次快速提升 从区域规模上来看，2000 年以前，江宁区的发展主要依靠于东山地区。而 2001 年后， 随着行政区划的调整和城市规划的日臻完善，江宁城市发展建设逐步确立了以打造高科技花 园新市区为目标的房产发展战略定位。 随着开发区、科学园、滨江开发区的迅猛发展，现江宁区开发热点由原来的东山老城、 开发区扩至岔路口、淳化、汤山等区域，呈现城乡一体化的发展格局，进而使江宁区房地产 产品档次快速提升，形成了“江宁板块”特色。各住宅小区在规划开发建设中充分体现了品 位高、环境配套优的特点，涌现了一批又一批质量上乘、环境优美、功能完备、品位高尚的 住宅小区，如翠屏国际城、明月港湾、武夷花园、天地新城、中国人家等精品楼盘。 市场管理日趋规范，行业整体素质逐步提高 近年来，围绕全区房地产提档升级，江宁区房产局严格按照国家和省、市政策法规，持 续加大整体调控和监管工作力度，具体表现如下 一是严格资质管理； 二是严把商品房预售、房屋产权发证关； 三是严把抵押验证关； 四是严格查处违法违规行为。 3．江宁区五大板块齐头并进，魅力四射倍受青睐 随着地铁一号南延线的即将开通和江宁新市区规划方案的出台，让人们越来越关注江宁 房地产市场的现状和发展。 （1）岔路口板块 作为离主城区最近的岔路口板块，地理优势明显，交通十分便捷，从主要街区到市中心 仅 15 分钟路程。在政府的宏观调控下，在以明月房产、天地房产为代表的多家开发商的共 同努力下，南京实验幼儿园分园在岔路口地区开园招生，一座按省级示范标准打造的小学正 在建设之中；江宁区医院岔路口分院的落成，使得整个岔路口地区的配套设施有了显著的改 善。邻近的麦德龙、百安居两大仓储超市也给居民的生活提供了优质、便捷的服务。 （2）东山镇、科学园板块 东山镇是江宁的中心区，文化历史悠久，人文气息浓厚，区内建有江宁颇具规模的文化 艺术中心、体育场馆；大型超市、中心商业区、休闲娱乐场所