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世界是平的 西山汇实效行销战略 阳光安地的观点 • 房地产广告的真实作用是推进销售。 • 现阶段广告更需要以达成“现金流”为目的。 • 通过广告教育社会是一个“美丽的伪命题”。 • “影响西山的建筑群”作为长期形象主张非常符合产品整体品牌形象。 • 但从大北京到大中关村，再到CRD与石景山科技园——帮助销售的并 不是这个。 审视市场 从我们的角度看市场 • 美国政府7000亿美元救市，长夜孤灯； • 中国政府承诺进场救市，各地方政府动作相继出台； • 奥运经济，使北京成为真正的国际化大都市； • CBD（包括CBD以东）、海淀区写字楼日趋饱和，石景山属于价值洼地，潜力指 日可待； • 石景山区缺少恐龙级别的总部经济基地； • 各大不动产投资客（河北客、内蒙客、山西客、东北客、江浙客）其实并未离 场，他们时刻准备抄底；（刚性需求仍在） • 市场观望情绪严重，充满了各种不利因素，凭借产品力的力量突围而出，树立 整体形象，达成销售目标，是我们最直接最有效的看家本领。 • 所谓，不是猛龙不过江。 停止幻想，开始回归实效 飞地鲨鱼 解读本案的产品力－－西山汇的 “飞地战略” 重要经济指标－－ • 西山汇，位于石景山园北二区园区中心部位，典型的不可再生的飞地资源 • 占地面积：135亩 • 总建筑面积：261，850平米 • 容积率：3.5 • 绿化率：30% • 产品：5A级智能化写字楼、企业总部独栋、创意工作室、高档购物商场、高级商务酒 店、SOHO式写字楼等 • 定制100到500平方米的个性工作室和5000到20000平方米的企业独栋 • 车位：地上100个，地下1200个（人车分流） 环境： 有如电影大片的场景一般， 契合中国人传统观念中亲近自然的办公、亲近自然的居住理想， 向北，远眺庐师山无边胜景，永定河流水潺潺，绿化带贯穿其 中。 规划： 建筑与自然和谐共生，继承中国传统院落文 化，东西走向，前、中、后三进院落，自然 错落，立面层次丰富，景色层层掩映，建筑 整体大气磅礴，外形俊朗，充满中魂西技的 情趣，彰显现代建筑与东方禅意的统一。 产品类型： 企业独栋：西区里程碑式的作品，真正的鲨鱼型产品（定制 个性STUDIO与企业独栋的手法，令本案极富销售攻击力） 公寓（大户型公寓、小户型公寓） 大户型公寓：大家风范、身份与地位的显赫 小户型公寓：实用主义的典范，自成天地 S： 城市西进，城市发展热点区域－－CRD，和谐石景山； 区域自然人文环境优美，北临永定河引水渠，东侧为首钢NEC，西邻实 兴大街，南抵双园路； 首钢转移后，区域无大型工业企业，适宜人居； 区域内最大的城市综合体，不可再生； 三进院落设计，中魂西技； 区域内可供开发的办公地块，居住地块不多，无明显的竞争对手； 不动产投资客尚未真正离场，仍在虎视眈眈； 石景山科技园区优惠政策，管委会入驻信心利好。 W： 周边交通配套尚未完全成熟； 当前低迷市场中持币观望者众多，促使公寓销售出现不确定的因素； 石景山科技园区的招商及企业客户资源整合会有一定的难度； 石景山自首钢走后，尚缺少领军型企业总部入驻； 写字楼、大户型公寓、小户型公寓的目标客群需要时间去细分。 我们很困惑： 明明与众不同，为什么不敢大大方方地展现 自己最美好的一面？ • 飞地要卖蓝图、未来，为什么不卖？ • 飞地要卖鲜明的生态商务态度，为什么不卖？ • 飞地要卖新媒体技术产业基地、优惠政策、吸引人才效应，为什么不 卖？ • 飞地要以生态、节能、环保、科技等技术手段，刻意制造不同，为什 么不制造？ • 飞地要影响西山，为什么不大喝一声，该出手时就出手？ 大石景山的蓝图，我们的雄心—— • 大石景山：毕其功于一役，创建CRD ，打造和谐石景山；石景山科技 产业园区； • 大西山：八百年文脉沉潜，经典而传统的人文底蕴，中魂西技； • 石景山区管委会：区域核心经济区地位超然； • 感谢各位竞争对手，他们与我们一起描绘未来：茂华、远洋、万科、 万达、泰达…… 所以 当我们沉醉