合肥大世界商贸广场项目产品策划报告.pdf

合肥大世界商贸广场项目 合肥大世界商贸广场项目 产品策划报告 产品策划报告 市 场 先 行 市场关键问题点 城市产业经济的发展带动城市格局的变化及城市第三产业的上升，带动房地产市场的发 展 未来城市将会向“多心多级化”方向发展，城市的发展不仅是商业中心的横向扩展，更多 在于品牌、环境、经营管理等多方面的多元化升级 目前合肥商业分布格局呈现 “中间高端，东部全，四周分散”的特点，未来城市商业的 发展导向是跟随性的向城市商业中心的模式靠拢，逐步形成过渡 目前城隍庙商圈主要是批零兼营的经营态势(主要利润来自于批发)，以中低档消费为主, 在面临改造升级的同时，其未来的消费倾向将是以批零为主向零售为主转移，经营理念 将由无品牌化向品质化转移，最终实现品牌化经营 宏 观 市 场 分 析 产业结构分析：城市国际化、现代化水平不高 年度 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 国内生产总值（亿元） 325 363.4 412.4 477.78 589.7 增长率（% ） 10.3 11.3 13.1 13.3 16.2 第一产业（亿元） 36 38.09 39.8 40.81 54 第二产业（亿元） 155 176.36 206.7 238.33 297.2 第三产业（亿元） 134 148.95 165.9 198.64 238.5 合肥国内生产总值呈稳步上升趋势，各产业均有上升，工业化程度较高，相对而言第三 产业的比重还未达到发达城市的水平，结合现有市场发展，合肥第三产业在未来几年将 会得到很大的发展，为城市房地产的发展提供了很大的机遇 结合城市产业状况来看，城市国际化、现代化程度不高，因此对国民消费能力有所制约 对于项目整体商业的定位，如果是较高的市场定位就当地的消费而言是无法支撑 的，所以从长远的目光考虑，我们应该以三线城市的定位来考虑整案的定位 宏 观 市 场 分 析 固定资产投资：房地产市场进入黄金发展时期 年度 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 全社会固定资产投资 130.93 142.5 168.67 255.11 361.48 （亿元） 房地产投资（亿元） 23.05 25.54 40.02 89.70 138.32 所占比例（% ） 17.6 17.9 23.8 35.16 38.26 全社会的固定资产投资总额呈稳步上升趋势，房地产投资总额2002年后也呈现稳步上扬 的态势，其增长比例也逐年上调，2003年形成一个强大的增长突破，到2004增长比例达 到54.20％。从房地产所在固定投资总额的比例来看也在稳步上扬。 合肥市在近几年内加快了城市建设的进程，房地产市场开始进入黄金发展 期，市场竞争加剧，产品同质化将导致销售压力加大及招商不力等现象的产 生 宏 观 市 场 分 析 居民收入状况：引导型消费将成为合肥发展的主要发展动力 年度（元） 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 在职职工平均工资 9994 10134 11983 13900 16369 城镇居民 6389 6817 7145 7785 8610