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上海房地产市场调研报告 建设银行上海分行2002/1 目前，上海房地产市场就市场容量而言是中国城市中最大的市场。研究 上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国城市及房地产 的发展，都具有重要的意义。 20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。 当前，中国面临着加入WTO后，进一步融入全球经济格局的机遇与挑战。中 央政府把上海的发展定位于“国际经济中心城市”、“国际经济、贸易、金融 和航运中心”，与20 世纪90 年代的“一个龙头、四个中心”相比，有了重 大的变化。上海房地产市场的发展值得我们特别关注。 第一部分 上海房地产市场的历史回顾 上海曾经是一个房地产市场相当发达的城市。解放后，随着房地产纳入 计划经济而逐渐萎缩，沉寂了30年。1978年，中国开始了经济改革和对外 开放，上海的房地产市场逐步复苏，不断发展，大致经历了复苏、缓慢发展、 超常发展和调整四个阶段。 一、复苏阶段（1978－1985年） 在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏 有两方面条件。 第一，改变住房长期严重短缺是上海房地产业发展的内在要求。 1 作为一个人口众多的大城市，上海的住房一直比较紧张。1949年以后， 尤其是 1956 年以后，在计划经济体制的控制下，住房作为一种福利由国家 统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭 到破坏，再投入困难。同时在重生产轻生活思想影响下导致的对住房问题的 忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。至改革开放初期，住房问题已成为上 海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居住面积仅为4.5平方米）。为 了改变这一状况，1979 年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相 结合的方针，企业建房积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热 潮。到1985年，市区住宅建筑面积达到了 6444.3 万平方米，比1978年增 加了 50％以上，人均居住面积也达到了 5.4 平方米。这一轮住宅建设，虽 然还是非市场化的，却是一个历史性的预演，为日后上海房地产市场的大发 展提供了积累知识和人才储备的机会。 第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环境。 70 年代末、80 年代初，邓小平发表了两次关于房地产和住房制度改革 的意见，理论界开始对房地产经济进行全面的反思和探索。经过多年讨论， 终于对于住房的商品属性和城市土地的经济属性取得了共识。这些成果，从 理论和思想上为上海房地产市场的发展奠定了基础。 上海房地产市场复苏的第一个标志是成立了开发可以用于市场销售房 屋的上海中华企业公司和上海工商业者爱国建设公司。1984 年，爱建公司 建设的“爱建公寓”在香港上市，半月内销售一空；另一个标志是开始试行 新建住房按土建成本由政府、单位和个人各负担三分之一，出售给个人的 “三三制售房”。该方式虽然由于种种原因没有得到普遍推广，但它成为上 海住房制度改革中住房商品化的初次尝试。 2 尽管上海房地产市场的复苏相当有限，仅仅处于萌芽状态，但上海房地 产市场就此起步。 二、缓慢发展阶段（1986-1991年） 1986年，中国初步确立了社会主义商品经济理论。“房地产市场是社会 主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场 机制在房地产领域的发展。上海房地产市场在 1986-1991 年间取得了缓慢的 但是实质性的发展。 经营性的房地产开发公司开始起步。到 1991 年底，上海共有房地产开 发公司94家，其中，中资公司72家，中外合资和外商独资企业22家，共 计自有资金23．5亿元，从业人员近 6000人。 房地产投资规模迅速扩大。1986－1989 年实际完成投资 21.76 亿元， 1990年、1991年为7.60亿元和7.59亿元。1986－1991年，上海商品房竣 工面积为 402.08 万平方米，内销商品住宅销售面积为394.76 万平方米。