永州上海花园市场调研及前期产品规划建议.pdf

1 NIBI REAL ESTATE ADVISER 九皓房地产顾问 前言 从零陵区市场的整体发展水平而言，房地产市场发展还是 处于初始发展阶段，但是不同时期拥有其不同的发展特征，对 于本项目而言，其机会存在，更多的是未来的，而不是已有 的。 竞争成败取决的因素是什么？答案可以有多项，但是核心 因素只有一个：产品。本司总结运营的数十个项目，对于产品 规划，如何做好“价值容积率”，决定后期竞争成败！ 价值容积率不同建筑容积率，它涵括规划、开发、营销三 条主线，全程贯穿一个房地产项目的整个运营过程，本案也是 立足于该点，对上海花园项目进行深入剖析。 2 NIBI REAL ESTATE ADVISER 九皓房地产顾问 目录 目录 市场篇：城市经济对地块开发影响与指导 市场篇：城市经济对地块开发影响与指导 一．永州城市规划及房地产开发情况……………………………………6 二．零陵区经济发展情况及规划前景……………………………………10 三．零陵区人口与人均收入………………………………………………16 四．零陵区房地产开发与个案分析………………………………………18 规划篇：地块SWOT分析及规划要点 规划篇：地块SWOT分析及规划要点 一．地块现貌以及SWOT分析………………………………………………36 二．地块产品开发的意向规划等级分析…………………………………40 三．地块规划产品布局与交通路网………………………………………44 四．产品建筑风格与景观风格建议………………………………………54 3 NIBI REAL ESTATE ADVISER 九皓房地产顾问 目录 目录 产品篇：项目住宅户型产品设计建议 产品篇：项目住宅户型产品设计建议 一．户型设计中有效空间利用……………………………………………58 二．高层住宅产品开发建议………………………………………………66 三．多层住宅产品开发建议………………………………………………74 定位篇：项目市场定位及案名建议 定位篇：项目市场定位及案名建议 一．项目消费群体描述……………………………………………………82 二．项目形象定位及定位语………………………………………………85 三．项目LOGO设计及延展…………………………………………………86 4 NIBI REAL ESTATE ADVISER 九皓房地产顾问 第一部分 市场篇Economy and impact 城市经济及对地块开发预期 5 NIBI REAL ESTATE ADVISER 九皓房地产顾问 一、永州市城市规 划发展分析 城镇化建设 永州市从空间布局上划为 “两片四轴”结构。 “两片”：北区包括冷水 滩、零陵、祁阳、东安、双牌 城镇化建设 和金洞六县；南区包括道县、 江华、新田、宁远、蓝山、江 永和回龙圩七县。以冷水滩区 和零陵区为核心，北部以祁阳 为次中心，南部以道县为次中 中心城区 心，形成“一主两次”的城镇 发展格局。 “四轴”：①“东安—中 心城区—祁阳”发展主轴；② “中心城区—双牌—道县—江 华”发展主轴；③“中心城 区—宁远—蓝山”发展次