“凤凰21”南侧地块项目开发定位调研报告.pdf

“凤凰21 ”南侧地块 项目开发定位调研报告 1 目 录 一、调查说明 二、调查目标 三、调查方式 （一）泰州概况 1、泰州市经济发展状况分析 1.1 泰州市概况 1.2 泰州市经济发展现状及目标 1.3 泰州市国民经济主要指标分析 2 、泰州市行政区域划分及人口结构 2.1 泰州市行政区域划分及发展趋势分析 2.2 人口数量 3、居民收入和消费水平分析 3.1 泰州市居民储蓄存款余额分析 3.2 城市居民可支配收入状况分析 3.3 城市居民消费性支出与可支配收入比例分析 3.4 泰州市民消费性支出比例分析 4 、城市居民居住情况 4.1 居民居住房屋的产权分析 4. 2 居民房屋建筑式样分析 （二）市场环境调查 2 1、调查对象 2 、调查内容 2.1 竞争者的实力分析 2.2 2004 年泰州市土地上市总量 2.3 竞争楼盘产品分析 2.4 近年来泰州房地产市场走势分析 2.5 市场现有产品状况分析 （三）市场需求调查 1、调查对象 2 、调查内容 2.1 市场需求状况分析 2.2 消费群体分析 2.3 消费者投资态度调查 2.4 消费者购房动机调查 2.5 消费者需求点调查 （四）广告媒体效果分析 1、调查对象 2 、广告策略 3、媒体效果分析 （五）“凤凰21 ”南侧地块投资状况优劣势分析 （六）项目总销金额预测 （七）给开发商的几点建议 3 “凤凰21 ”南侧地块项目开发定位 调研报告 一、调查说明 本次市场调研工作主要是针对泰州市房地产市场进行的，调研报 告内容主要包括：泰州市经济发展趋势和房地产市场环境分析、供求 市场分析及营销推广策略分析等。 本调研报告中的数据均以客观事实为依据，我们力争把泰州市房 地产市场最真实的情况展示在开发商面前。 二、调查目标 1、了解泰州及周边城市房地产市场总体发展态势、共同点和差 异性。 2 、确定“凤凰21 ”南侧地块物业类型。 3、了解目标客层的需求趋势。 4 、了解目标客层能承受的心理价位。 5、目标客层的界定。 6、了解泰州及周边城市住宅、商铺楼盘的规划现状。 7、了解同规模、同质楼盘广告费用占总销金额的比例。 8、了解同规模、同质楼盘营销推广策略。 4 核心目标：通过本次市场调研，得出最优化的项目设计方案；使 发展商知道本项目的潜在客源在哪里、固定客源有多少；使发展商经 营风险最小化、利润最大化。 三、调查方式 由于本次市场调研工作涉及面广，调查内容繁多，资料的来源也 不尽相同，因此，调查方式也随之不同。 有关泰州市宏观经济背景情况和未来三年内住宅及商业物业规 划发展计划，我们采用拜访相关政府部门、查阅泰州市统计年鉴和发 展规划资料的调查方式；有关泰州市房地产市场发展现状和消费者实 际置业情况，我们则采取楼盘实地调查和问卷随机调查的方法。 （一）泰州概况 1、泰州市经济发展状况分析 1.1 泰州市概况 泰州地处长江三角洲地区，江苏中部，长江北岸，总面积 5790 平方公里，总人口 503.103 人，全市总户数 169.59 万户。 泰州市是 1996 组建的年轻的地级市，下辖姜堰、兴化、泰兴、 靖江四个县级市和海陵、高港两区。沪宁高速公路的顺利通车，使泰 州成功进入了上海经济圈，西面连接扬州市，东面紧靠上海市、南通 市，与只有一江之隔的苏州市、无锡市、常州市相距只有 1.5 小时的