镇江丹徒商业市场调研.pdf

前 言 项目前期工作方法： 2004 年 8 月，我司派遣市场部到镇江市进行实地调研。从城市发展、旅游资源、商圈演变、商铺 租金、项目优劣势等多个方面进行考察。 深入了解镇江市的城市发展轨迹和发展潜力。 为获取最为权威有效的数据，深入了解镇江市近年以来的发展轨迹和城市发展潜力，我们走访了 我们还走访了规划局、管委会、房管局等多个职能部门，了解到镇江市房地产总体发展概况和发展。  实地开展调研工作，掌握市场形势 商业模式发展、商圈的演变、竞争对手分析是对本项目有重要的参考意义，我司组织人员运用大 量的人力及物力资源对度假区的商铺租金、周边的商贸项目进行了详尽的调研，在产品类型、商业发 展、租金变化、盈利情况、经营方式等方面得出一系列基本结论。 组织专业分析小组，撰写详尽调研报告 1 我司深入调研收集到详尽的市场资料后，组成一个分析小组，专业撰写分析报告，从各个方面阐 释市场现状，预测市场方向，针对项目 自身并提出合理建议。 成果体系： 第一部分：市场调查——搜寻价值 营销胜利的基础越来越取决于信息，而非销售力量。市场调研帮助寻找、识别市场营销机会、寻 找营销中的问题、描述市场特征、评估市场营销效果以及预测未来市场变动趋势。总之，市场调研是 为营销决策提供客观依据。 第二部分：产品定位——提升价值 在激烈竞争的汪洋之中，没有准确定位的商业地产，其失败的命运，将如泰坦尼克号的沉没一样， 不可避免！ 第三部分：价值论证——挖掘价值 人流不等于客流，若业态组织了无新意，服务与商品不能激发游客的消费欲望，商业项目的价值 就不可能得到最充分的挖掘 2 第四部分:整合营销——实现价值 商业物业投资者来源的广泛性、购买动机的多样性与复杂性，使其营销渠道与推广手法均与住宅 产品有极大差异。富于创意地整合各类传播方法，有针对性地对潜在客户施以最猛的营销攻势，是决 定项目成功与否的关键性因素之一。 3 第一部分：市场调研——搜寻价值 结论： 一、 宏观环境 通过对镇江市历史、经济及远景规划等方面的大势把握，我们得出： 1. “天下第一江山”文化古城的旅游资源和集工业、港口、旅游为一体的历史文化名城的定 位赋予镇江市广阔的发展空间和城市竞争力。 2. 镇江城市位于长江三角洲城市连绵带，苏锡常经济圈和宁镇扬经济圈的重合位，在常州— 镇江—南京的地域中镇江的行政区域具有广泛的发展空间。 3. 近年来镇江经济高速发展，人均收入和人均可支配收入增长幅度大。 4. 在镇江加快新区建设和城市化进程的大背景下，新区急需商业配套来拉动新区房地产业的 发展、加快新区人期集聚。 5. 丹徒新区交通便捷、政策优惠、投资环境优越。 6. 市政府南移将本项目纳入市政府和新区政府的辐射圈内，有利拔高本项目商业的定位。 4 二、 房地产开发现状 镇江山市房地产开发具有较大的发展空间，同时，2004 年国家对房地产业的宏观调控为品牌开 发商扫清障碍，从各项数据表明： 1. 镇江市整个房地产市场处于景气状况； 2. 由于系列调控所造成开发门槛的提高，对于大开发商来说是一种机遇； 3. 品牌、规模项目正处于绝佳的入市时