东莞房地产市场调研报告.pdf

东莞房地产市场调研报告 一、 宏观经济回顾 2008 年 1 月份东莞市居民消费价格总水平 (CPI)同比上涨 6.6％，与全省平均水平持平。其中，居住类价格同比上涨 7.4 ％，拉动 CPI 上涨 1.12 个百分点。水、电及燃料价格上涨 10.9 ％，建房及装修材料价格上涨 3.2％，自有住房价格上涨 8.1 ％。 根据东莞市银联统计数据显示，鼠年春节（年初一至初 十），全市共刷卡消费 3.67 亿元，刷卡消费笔数与刷卡消费金 额与去年同期相比大幅增长。据分析，刷卡消费笔数和金额的 猛增，主要受留莞过年的新莞人增多且喜于刷卡消费的拉动。 而刷卡消费金额排在前七位的是：批发、汽车、酒店、社会服 务、超市、家电、地产，消费金额分别为 0.67 亿元、0.46 亿 元、0.31 亿元、0.25 亿元、0.16 亿元、0.12 亿元。 从以上刷卡消费金额排名可以看出，以往一直排在首位的 地产，如今只排在了第七位，其刷卡笔数、金额双双出现负增 长，分别负增长 28.29%和 61.66%。 1 月份，东莞市信贷市场改变上年末增速放缓趋势，呈现 强势反弹，当月新增各项贷款 61.89 亿元，增长 2.79%，低于 全省贷款增速。根据统计，截至 1 月 31 日，全市本外币各项 贷款余额 2279.82 亿元， 同比增长 25.9%。1 月份贷款无论增 量还是增幅均创下近五年同期的新高。从 2006 年 1 月起，东 莞市银行贷款已连续保持 24 个月增长势头，2007 年更是高位 加速上升，全年实现 24.94%的增幅。 二、 政策动向 东莞 32 镇街建设大型商业设施将受商业规划限制 从东莞市经贸局了解到，东莞 32 个镇街都将编制 2009 年 -2015 年的商业规划。届时建设大型商业设施如大超市、步行 街等，将受到商业规划的限制。据悉 ，东莞 32 个镇街编制商 业网点规划，是国家商务部要求在全国开展县级城市商业网点 规划的结果。 另外，东莞市将改变由村（社区）为单位直接规划建设村 居民公寓的做法，凡建设村居民公寓的，要以镇（街）为单位， 统一编制《村居民公寓建设和旧村利用改造专项规划》，对规 划期内的新增人口作出估算，对需要的村居民公寓用地作统一 安排，不得使用生态绿地建设村居民公寓，否则一律不予审批。 每个村居民公寓至少要达到居住组团的规模，即不少于 300 户 或 1000 人的标准。村居民公寓不得出售给非本村村民，除了 市政府同意的项目，房管部门不再核发独院私房房产证。 同时，香港服务提供者进入内地市场的准入条件，目前 CEPA 开放的具体事项已由 152 项扩展到 192 项，开放程度进一 步提高。此外，政府将进一步鼓励外商投资高新技术产业、装 备制造业、新材料制造等产业 ，而对一些传统制造业不再鼓励 外商投资。限制或禁止高物耗、高能耗、高污染外资项目。并 不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设，限制进入房地产二级 市场交易及房地产中介或经纪公司。 据悉，征收了近 20 年的东莞市土地使用税将作出调整。 纳税标准从原来的 3～5 元/平方米/年调整到了 2.5～12 元/平 方米/年。其中东城、南城、莞城、万江、常平、长安、虎门、 塘厦、松山湖等九个镇区房地产用地适用最高年税额为每平方 米 12 元，其中城区、虎门等镇房地产用地等比原标准提高了 2.4 倍；工业性用地基本维持原标准不变。此次经过调整后， 不同的地区仍然按照土地收益级差以及用地性质的不同分为 五级标准来执行。执行标准分别是 2.5 元/平方米/年至 12 元/ 平方米/年。其中主城四区 、松山湖、虎门、长安、常平、塘 厦等发达镇区适用最高标准。 虽然新的标准 2008 年才公布， 但是新税计征的时间将由国务院规定的 2007 年 1 月 1 日计征， 也就是说于 2007 年拿了土地使用证的企业将被追缴这部分由 税额调整而少交的税款。 东莞市可能在今年出台新的购房入户政策，新政策可能以 其它城市为学习榜样，新增“蓝印”户口。获取“蓝印”户口 的市民，如果五年内没有违法记录，“蓝印”户口可以转为“红 印”户口。据了解，持蓝印户口者，在入托、入园和义务教育 阶段的入学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受本市 常住户口的同等待遇。因此，如果东莞市真的实行购房可以入 蓝印户口，那么，这对于东莞楼市来说是一大利好。也有助于 处于低迷中的东莞楼市早