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商品房销售中价格问题和解决建议 商品房销售价格是目前社会各界关注的热点和焦 点问题，髙位运行的价格使许多人闻之色变，尤其怕房价保 持过快上涨趋势。为此国家不断出台新的政策规定，采取各 种有效措施，加大力度控制商品房销售价格过快上涨。2011 年5月国家发展改革委颁布实施了《商品房销售明码标价的 规定》，湖北省结合实际印发了《湖北省商品房销售明码标 价规定实施细则（试行）的通知》，黄冈市价格主管部门按 照国家和省的有关文件精神，下发了《关于商品房销售价格 实行备案的通知》，对商品房的销售价格提出了各项明确要 求。执行超过两年的时间，究竟取得了什么样的效果，商品 房开发商是否严格执行有关政策规定，老百姓是否得到真正 的实惠，对控制房价有没有实质性的作用，带着这些问题， 笔者对部分县市的商品房销售情况进行了一次摸底调查，全 面了解。现结合具体情况，把所思所想表达出来，希望在商 品房销售价格监管中起到抛砖引玉的作用。 一、我市商品房销售价格变化总体情况 笔者所在地是一个县级城市，属国家确定的贫困县市。 早在2002年，福鑫房地产商开始进入我市开发商品房，2005 年开始销售商品房，当时价格不超过每平方米600元。经过 十年的时间，现在全市商品房开发企业达30多家，商品房 价格也一路高升，几乎一年一大步，从每平方米600元至现 在突破4000多元，仍有上升的趋势。综合各方反应看法， 分析价格上涨原因主要有七个方面：一是开发商追求最大利 润。这是个人投资办企业的本质所决定的。二是经销商从中 渔利。开发商以平均价委托经销商推销，经销商聘请人员与 销售业绩挂钩，多赚多得，无形中加了一次价。三是商品房 开发成本上升。材料随行就市，涨的多，现在地价实行招、 拍、挂，人员工资大幅增长。四是大中城市商品房价格高位 运行和持续上涨的辐射效应。开发商纷纷向下转移，扩大盈 利空间。五是需求量增大，主要是打工族购房需求和部分人 投资购房需量增加。六是城镇化建设的推进，扩大了住宅的 需求。七是人民生活水平的提高，对商品房的质量和要求明 显提高。有的小房换大房，老式样房换新式样房，父母小孩 分开住，一家2套以上房屋不足为奇。 二、商品房销售过程中存在的问题 （一）商品房销售价格备案阶段 按照有关政策规定，商品房销售前必须到市物价局进行 销售价格备案才能办理预售许可证。但现实的情况是，在备 案阶段主要有两个突出问题： 1、备案办理方式不一 笔者走访了解了几个县市物价部门，对于开发商报送的 价格备案资料，价格主管部门办理的方式大体上有四种：一是直接收到材料备案完事；二是有的县市明确规定单价突破 4000元的不予以备案，要求备案价格不得超过限价即可；三 是有的县市对备案价格进行定调价可行性论证或开展成本 监审；四是有的县市灵活掌握。 2、制定备案价格虚高 笔者与开发商座谈了解知晓，各开发商都制定虚高价格 备案。有的开发商直言不讳地说：除掉各项成本费用，每平 方米赚钱不到1000-1500元，那开发楼盘就没意义；有的 开发商想利用价格主管部门做宣传，故意将备案价格定高， 销售时每平方米降价200—300元，对消费者宣传说没按物 价局定的价卖；有的开发商还直接想拉拢价格主管部门，说 给些费用，希望按他们的备案价格执行；也有开发商坦诚相 告，房产是泡沫经济，不知道能支撑多长时间，想趁行情较 好时多卖多赚，希望多行方便。目前确有一种现象不容忽视, 建房遍地开花，价格居高不下，开盘热热闹闹, 建房遍地开花，价格居高不下，开盘热热闹闹, 空置冷冷清 清。 （二）商品房销售阶段 笔者所在的县市最近对全市开发在售的楼盘价格政策 执行情况进行了一次全面检查，共检查12家商品房开发企 业，发现在商品房销售过程中存在以下问题： 1、明码标价不规范 一是有的根本没有公示，看房说价，因人议价。二是有 的公示内容不全面，部分内容公示不到位，如没标识容积率、 绿化率、车位配置率、优惠折扣条件、套内建筑面积和分摊 共有建筑面积等商品房价格相关因素以及价格投诉举报电 话、代收代办的收费项目收费标准和政策依据，只公示面积 不公示价格等。三是有的公示价格与备案价格不符，主要是 公示价格高于备案价格。四是公示内容不正确，如水电报装 费用等应计入房价，不得另行收取，但有些开发商公开公示 要收多少水电报装费等。五是公示的备注内容不准确，如代 收办理证件费用与文件规定有出入。 2、不执行备案价格 有些楼盘实际销售价格与备案价格不相符, 有些楼盘实际销售价格与备案价格不相符, 或高或低, 随心所欲，出现几十种价格。价格变化和调整时，也不到价 格主管部门重新备案。 3、存在乱收费行为 一是在房价外向购房户收取水电报装费用。有6家开发 商向购房户收取了 2630元/户至3730元/户的水电报装费 用。二是转嫁负担