新编房地产法 教学课件 ppt 作者 吴访非 主编第九章.pptVIP

第九章 物业管理法律制度 第一节 物业管理概述 第二节 业主及业主大会 第三节 物业服务企业 第四节 前期物业管理 第五节 物业管理服务 第六节 物业的使用与维护 复习思考题 第一节 物业管理概述 一、物业管理的概念和特点 （一）物业的含义 物业是指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋、建筑及其配套设施与场地。 1、客体不同。 2、使用的领域不同。 3、使用的角度不同。 物业管理具有以下特点： 1、业主是整个物业管理关系的主导力量 2、物业管理过程的市场化 3、物业服务企业是物业管理事务的专业执行者 4、物业管理职能的复杂化与社会化 5、物业管理是一种民事行为 二、物业管理的原则 （一）市场竞争原则 竞争机制选择物业服务企业。” （二）采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平原则 （三）行政监督原则 三、物业管理的种类 一是自主型物业管理。所谓自主型物业管理，是指业主不委托专业管理机构而是自己直接对物业实施管理。自主型物业管理是传统的物业管理方式，业主也就是物业管理人，因此，这种方式一般适用于业主单一，物业规模较小的物业管理。 二是委托型物业管理。所谓委托型物业管理，是指业主委托专业管理机构对其物业进行管理 第二节 业主及业主大会 一、业主 （一）业主的含义 依照《物业管理条例》第6条的规定，所谓业主，是指房屋所有权人，即物业的所有权人 （二）业主的权利 依照《物业管理条例》第6条的规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利： 1．服务享受权 业主有权按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，这是业主在物业管理活动中享有的最基本权利。 2．建议权 业主的建议权包括提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议以及提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议两项权利。业主该项权利的行使，直接决定和影响业主的自治权能否得到充分有效的保护。 3．表决权 表决权是指业主在物业管理活动中，根据物业所有权而取得参加业主大会会议、参与管理物业以及对业主大会所议或决定事项表达自己意愿的权利。 4．选举权与被选举权 业主有权设立业主大会，并有权选举业主委员会。业主作为业主大会的成员，在选举业主委员会时均享有被选举权。业主委员会在物业管理活动中发挥着重要作用，其组成对业主的利益有重大影响。因此，业主对业主委员会的组成享有选举权和被选举权，以保障业主委员会的代表能充分维护业主利益。 5．知情权 知情权主要是指物业服务企业有义务将物业的共用部位、共用设施设备和相关场地使用等情况明确告知业主，业主有知悉的权利。据此，物业服务企业是知情权的义务主体，其有义务就自己的管理内容和管理对象的状况向业主提供必要的信息。 6．监督权 监督权主要体现在以下几个方面：(1)业主有监督业主委员会工作的权利；(2)业主对物业服务企业履行物业服务合同的情况享有监督的权利；(3)业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有监督的权利，有权对物业的共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况进行了解，并提出质疑；(4)业主对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用享有监督权，以保障专项维修资金专款专用。 7．法律、法规规定的其他权利 （三）业主的义务 1．遵守管理规约、业主大会议事规则 2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4．按照国家有关规定交纳专项维修资金 5．按时交纳物业服务费用 6．法律、法规规定的其他义务 二、业主大会 （一）业主大会的含义与组成 业主大会是由一定物业管理区域内的全体业主组成的，维护物业区域内全体业主共同利益，行使业主对物业管理自治权的业主自治机构。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 （二）业主大会的召开 1．第一次业主大会的召开 同一物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并由同一个物业管理区域内的业主选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 2．定期与临时业主大会的召开 业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。 （三）业主大会的职权 按照2003年原建设部出台的《业主大会规则》的规定，业主大会的职权：(1) 制定和修改管理规约和业主大会议事规则； (2)选举业主委员会或更换业主委员会委员； (3)选聘、解聘物业服务企业； (4)决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施； (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设