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第八章 出让土地使用权 出让土地使用权概述 国有土地使用权出让的条件、程序和方式 国有土地使用权出让合同 划拨土地使用权出让法律规定 国有土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为”。具有如下特征： （一）出让主体的独特性。 （二）受让主体的广泛性。 （三）客体的有限性和计划性。 （四）期限性。 （五）有偿性。 （六）为一种创设财产权的行为。 （七）属民事法律行为。 出让土地使用权 出让土地使用权是通过土地使用权出让所获得的一种土地用益物权，可以是基地使用权，也可以是农地使用权。 　需要注意的是，出让土地使用权有时也简称为土地使用权，而“土地使用权”是一个内涵不太明确的概念，它可以是用益物权；也可能仅仅指使用土地的权利，即所有权的权能之一，而不是一种独立的物权。 出让土地使用权与划拨土地使用权的区别 土地使用权划拨，是指国家依法按照一定程序将土地使用权无偿地转移给土地使用者，它属于行政行为，而非民事行为。在划拨时，一般不设定土地使用权的期限，但却设定了一定的限定条件，如除了符合《出让转让条例》）第４５条规定外，不得转让、出租和抵押。 出让土地使用权与划拨土地使用权的区别 取得方式不同。 出让取得，有偿、有期限 划拨取得，无偿、无期限 权利义务关系不同。 出让土地使用权，土地所有权人和土地使用权人的权利义务进行了明确的法律形式的界定，是一种独立的物权，使用权人具有法定范围内任意的处置权，如转让、出租和抵押等； 划拨土地使用权，土地所有权人和土地使用权人的权利义务没有明确的界定，使用权人在行使财产权利时要受所有权人的控制或干扰，还不能成为一种完全意义上的独立物权。 国有土地使用权出让的条件 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。具体到不同的土地，出让条件又会有所不同。比如： 已有的建设用地，除了社会公益性用地或公共事业用地等土地外，原则上都是可以出让的土地。这类土地的出让，实际上大都属于划拨土地所有权补办出让手续，其具体条件将在第四节介绍。 新增建设用地用于出让的，国家对此有严格的限制条件。即，除了必须符合土地利用总体规划和城镇规划外，还必须符合年度建设用地计划和土地使用权出让计划，未纳入出让计划的土地使用权，不得出让。同时，在出让程序上，也有严格的规定，本节下面介绍的出让程序，主要是针对这种情况的。 土地使用权出让的程序 拟定方案和预报 出让地块出让方案。 由市、县人民政府地政部门，会同城市规划和建设、房产管理部门共同拟定。 预报。 由建设项目所在地的市、县地政部门向有批准权的上级人民政府的地政部门预报。 正式报批。 出让土地使用权须经有批准权的人民政府批准。 须报送的材料。主要有：《出让国有土地使用权呈报表》；出让地块的地理位置图和规划设计；征地、拆迁补偿安置方案或有关协议；农用地转用方案、补充耕地方案；土地使用条件；《出让国有土地使用权合同》（草案）； 组织实施和发证。 土地使用权出让经政府批准后，由市、县地政部门组织实施 备案 案例: 为吸引外资，尝试开发性移民的路子，1997年5月，某县政府与某外商经考察、洽谈，决定在太平镇建设“中国光彩移民新村”。选址确定后，签定了《关于创立中国光彩事业项目石灰岩移民新基地开发及土地使用权出让合同书》。合同规定，由县政府征用太平镇3个管理区土地共1700亩耕地，并以每亩800元价格出让给外商。出让土地用途：移民新村住宅用地200亩；移民耕地500亩；商业用地1000亩。 为加快实施征地工作，同年6月1日，县政府向太平镇政府发出《关于中国光彩移民新村及其开发项目土地使用权转让和青苗补偿问题的通知》。通知规定了征地及青苗补偿标准，并指定由太平镇负责具体组织实施征地、转让事宜，还指出，为确保工作顺利进行，可采取“边转让、边建设、边办理用地手续”的做法。至6月20日，太平镇政府已分别与3个管理区签定了1700亩土地有偿转让协议书，并兑付征地补偿费380万元。 在征地手续未办的情况下，就投入资金600多万元（外商投资），开始平整土地，建设移民安置住房，建成别墅式琉璃瓦住房41栋。 1998年7月，太平镇群众上访省国土厅，要求派人调查并制止其违法占地行为。省国土厅立即进行了查处，认为，县政府采取引进外资进行开发性移民的做法并无不妥，但是，在实施征地用地过程中确实存在严重违法行为。 土地使用权出让方式 协议 政府选定受让方，行政效率高， 无市场竞争机制， 地租流失和政府腐败。 市政