项目投资估算编制管理标准.docxVIP

文档仅供参考 文档仅供参考 FXNJ-CB-BZ-02 项目投资估算管理标准 目的 为规范方兴地产南京公司（以下简称“方兴南京”）有效规避项目开发风险,对开发项目进行投资估算的量化, 评价假设项目投资合理性、分析投资效益, 为项目决策提供依据, 使工程投资估算具有可追溯性、可持续参考性及对工程成本的合理可控性, 特制定本管理标准. 适用范围 本标准适用于适应于方兴南京公司项目投资估算编制工作. 管理原则 本管理标准需要公司成本管理部对其他职能部门提出要求, 由项目前期部、营销策划部、设计管理部等职能部门提出规范的前期规划条件资料（如已经政府有关部门核批的规划意见书等）、项目地块初步规划指标及业态分布或面积配比、产品定位等相关数据, 同时成本管理部对以前已实施的工程项目进行资料的分类积累, 并借助造价咨询顾问在成本信息方面的广泛资料, 对工程项目成本进行相对准确的估算. 定义 项目投资估算成本指标：是在 项目前期阶段, 参照以往类似项目的建安造价指标, 根据新项目的产品定位及初步规划指标, 在充分考虑造价水平的地域差异以及风险费的基础上确定的该项目的工程投资估算成本. 这个指标是公司成本管理的目标, 是公司作为成本控制指标而预先制定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标, 是项目三阶段设计的成本控制线. 估算条件：项目初步规划经济指标、产品业态分类、建筑结构特征、面积配比、建筑控高、层高、层数、主要材料部品描述及品控标准、大市政配套条件、地方性收费标准等. 职责 公司设计管理部、营销策划部、项目前期部职责： 提供地块平面图. 提供初步规划指标. 提供各项设计指标. 提供材料部品方案. 编制《FXNJ-CB-B000项目信息表》. 充分调动和利用各种渠道资源发掘项目信息. 负责收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准及规划要求. 公司成本管理部职责： 负责向公司设计管理部、营销策划部、项目前期部提出估算条件的要求. 依据公司设计管理部、营销策划部、项目前期部提供的估算条件编制《项目前期阶段估算表》, 若估算条件不足的进行条件假设. 向公司设计管理部、营销策划部、项目前期部反馈《项目前期阶段估算表》, 并征求其他相关部门的意见. 根据各部门反馈意见汇总调整《项目前期阶段估算表》后报公司总经理审批. 负责收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准. 管理规程 资料准备 公司设计管理部、营销策划部、项目前期部负责收集基础资料, 资料包括但不限于： 地块资料 地形图：现状图纸或电子文件, 坐标及标高. 项目所在地情况、项目周边情况、市政管线现状图. 现状照片：地块内有无保护建筑、可利用之建筑及造型、地块周边有无可能受我建筑影响的建筑. 现状及规划交通情况：动态及静态. 现状及规划商业项目情况：城市商圈布局及特色, 周边商业布局及人流特点、潜在竞争项目的情况. 政府规划要求 基本规划指标：如规划意见书, 需要明确容积率、覆盖率、绿化率、有无保护建筑. 地块的详细规划或控制性规划：建筑风格要求、建筑高度控制、建筑道路红线、建筑红线、建筑退后红线距离、建筑间距要求；停车数量、地下车库出入口等动静态交通要求. 地块的基本状况：地质情况或周边地块地质情况. 市政配套条件：初步了解交通、人防、消防、卫生检疫等要求, 水、电、热力、燃气、道路等市政配套的条件. 开发计划与业态分布 业态组织：主要业态规划及分布. 主要业态的基本布局：规模、外形尺寸、层数、控制高度、层高、主入口位置、停车位置等. 项目开发基本指标 总指标：住宅总面积、产品基本定位. 分项指标：户型面积比例、房型要求、主要房间面积、配套建筑（学校、幼儿园、会所、人防、停车等）要求. 当地要求与情况：当地的特殊要求及习惯做法、潜在竞争项目的情况. 其他参考资料 当地近似项目的资料. 主力店的相关资料. 政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准. 项目信息填报详见《项目信息表》（附件：FXQD-1202-B01）. 项目投资估算建立在项目前期阶段估算条件之上. 公司成本管理部向设计管理部、营销策划部、项目前期部提出项目的前期估算条件要求, 由设计管理部、营销策划部、项目前期部填写《项目前期阶段成本估算条件》提交给公司成本管理部. 如因客观原因暂不能确定的条件可进行假设, 前期成本估算条件包括控规及方案设计经济指标表和主要建筑部品标准. 目标成本估算条件规划指标要求见《目标成本估算条件（规划指标）》（附件：FXQD-1202-B02）. 目标成本估算条件建造指标要求见《目标成本估算条件（建造指标）》（附件：FXQD-1202-B03）. 估算编制 公司成本管理部负责按照上述认可的《项目前期阶段成本估算条件