对我国mall发展中一些问题的思考.docVIP

成 都 纺 织 高 等 专 科 学 校 学 报 Journal 　 of 　 Chengdu 　 Textile 　 College 第 26卷 第 3期 (总 第 93期 　 2009年 7月 　 　 　 Vol 126, No 13(Sum 93 文章编号 :1008-5580(2009 03-047-03 对我国 Mall 发展中一些问题的思考 张雪梅 (成都职业技术学院工商管理与房地产系 , 成都 610041 摘要 　 Mall 的出现对传统的零售业态提出了新的挑战 。首先介绍了 Mall 的概念 , 及其自身具备的一些特点 , 在此 基础之上 , 指出了我国 Mall 发展中存在的问题 , 并从政府规划 、 发展模式 、 管理等方面提出了一些对策和思考 。 关键词 　 Shopp ing Mall 　 购物中心 　 业态 中图分类号 :F72219　　　　　　 文献标识码 :A 收稿日期 :2009-04-03 作者 :张雪梅 (1980- , 女 , 四川西昌人 , 硕士 , 助教 ; 研究方向 :房地产经济 。 　　 Mall 已经发展近半个世纪。 这种全新的商业方式是商 业史上继百货、 连锁超市、 仓储式货场之后的第四次革命 , 带 来了更多的商业机遇。 可以说 ,Mall 是目前国际商业发展的 最高业态 , 正迅速成为现代商业的主流。 大的 10个购物中心的排行榜上 , , , 其负面影响也不容低 估。 因此 ,Mall 的发展需要投资者、 开发商、 商铺经营者、 专 业运营商、 终端消费者和政府六方共同努力 , 做好前瞻性准 备 , 促进 Mall 的健康发展。 1　 Mall 的概念和主要特征 111　 Mall 的概念 M all, 它最早产生于 20世纪 50年代的美国 。全称 Shopp ingMall, 音译为 “ 摩尔 ” 或“ 销品贸 ” , 可理解为“ 超 大型购物中心 ” 。 按照英汉字典的解释 ,M all 是林荫道的 意思 , Shopp ingM all 的意思可以简化为在林荫道的环境 里购物 , 引申理解为 Shopp ing M all 里有林荫道 , 规模宏 大 、 环境优美 。 在较新版本的美国字典里 , Mall 还有一个 新的解释 :“ 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中 , 许多 商店 、 娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体 。 ” 它集购 物 、 餐饮 、 娱乐 、 休闲 、 旅游 、 社交 、 商务等功能于一体 , 为 消费者提供一站式服务 , 可以概括地称之为大型综合性 购物休闲中心 。 Mall 不仅规模巨大 , 集合了百货店 、 超 市 、 大卖场 、 专卖店 、 大型专业店等各种零售业态 , 而且有 各式快餐店 、 小吃店和特色餐馆 , 电影院 、 儿童乐园 、 健身 中心等各种休闲娱乐设施 。另外 ,M all 还提供了百货店 、 大卖场无法提供的如漫步在长廊 、 广场 、 庭院般悠闲的购 物享受 。 Mall 属于“ 大型购物中心 ” , 但又不同于一般的 购物中心 。 归纳起来 ,Mall 可以定义为 , 规模一般在 10万 m 2以 上 , 由专业管理商统一经营管理 , 主要采取出租方式运营 的集零售 、 娱乐 、 餐饮 、 休闲等于一体的复合商业业态 。 112M all , 大于 Mall, 小于 10万 m 2 则一般称为购物中心。 2 业态复合程度极高 Mall 的商业业态一般比较齐全 , 行业多 、 店铺多 、 功 能多 。 可能包括的商业组合有 , (1 主力店租户 :百货主 力店 、 超市及娱乐主力店 ; (2 半主力店租户 :运动品店 、 服装旗舰店 、 书店 、 音响店等 ; (3 娱乐 、 餐饮设施 :诸如玩 具反斗城等娱乐设施 , 以及麦当劳 、 肯德基等西式快餐 店 、 热带雨林主题餐厅 、 硬石酒吧餐厅 、 美食广场等餐饮 设施 ; (4 专卖店 :包括国际一线 、 二线品牌及当地品牌的 各种专卖店品牌 。 M all 由发展商聘请商业规划专家进行 精心规划和组织设计 。 各种业态均可互相得益于其他业 态的人流及消费流 。同时在业态组合上实现“ 错位经 营 ” , 即由两到三个具有不同档次或特色的百货店 、 几百 家中档专卖店 、 一两家 超市 , 以及餐饮 、 娱乐 、 运动 、 休闲 等项目组成 。它们各自拥有不同的消费群体 , 同一消费 群体又具有不同的需求 。 一般认为 M all 的最佳功能比例 是零售 、 餐饮 、 娱乐为 52:18:30, 称之为黄金比例 。当然 这个比例并不是绝对的 , 应灵活应用 。但 Mall 首先是一 个卖场 , 购物功能应占到至少 50%的比例 。 3 交通通达性要求高 Mall 要