第7讲_第十章、第十一章.docVIP

税法（2019）考试辅导 原创不易，侵权必究 第PAGE \* Arabic 1页 ? 第十章 ?房产税法、契税法和土地增值税法 ? 第一节 ?房产税法 ? 一、纳税义务人与征税范围 （一）纳税义务人（谁受益，谁纳税） 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人（受益人）为纳税人。其中： 1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2.产权出典的，由承典人纳税。（非出典人） 【解释】房屋出典区别于房屋出租行为，二者纳税人不同。 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 （二）征税范围 1.什么是房产 房产的定义：房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。 2.房地产开发企业建造的商品房（相当于仓库的商品），在出售前，不征收房产税；对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 【解释】商品房是否征税，关键看是否获得持有环节的收益 3.房产税的征税范围 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。（四大区征税）与城镇土地使用税的征税范围一样。 【解释】房产税的征税对象-经营性房屋。 二、税率、计税依据与应纳税额的计算 （一）房产税的税率 计税方法 计税依据 税率 计税公式 从价 房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值；（含地价） 年税率1.2% 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% 从租 不含税租金收入；以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定 12% 应纳税额=不含增值税租金收入×12%或4% 个人按市场价格出租的居住用房 4% （二）房产税计税依据的具体规定： 1.从价计征——所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗以后的余额。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 【解释1】地价款，应计入房屋原值 对按照房产原值计税的房产，无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 【解释2】容积率=总建筑面积/土地面积 （2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 【解释1】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 【解释2】对于更换房屋附属设备和配套设施的，在其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。 【解释3】对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换零配件，更新后不再计入房产原值。 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。（计算考点，结合改扩建的时间） （4）投资联营房产的计税依据 ①对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税（被投资方是纳税人）。 ②对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 （5）融资租赁房屋——计征房产税时应以房产余值计算征收 融资租赁的房产，由承租人自租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 （6）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 2.从租计征（出租的房产）——房产不含税租金收入 （1）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 （2）如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 （3）合同约定免收租金期限的