重庆市甲级写字楼市场研究.docxVIP

1716.6210.97112001200220072006200520032004220.256.723.536.73210.25025.636.76229.459.2 17 16.62 10.97 11 2001 2002 2007 2006 2005 2003 2004 220.2 56.7 23.5 36.73 210.2 50 25.6 36.76 229.4 59.2 32 36.1 256.26 45.17 39.2 21.13 202.6 16.7 20.1 25.73 272.9 67.6 32.6 25.75 210.2 39.1 29.1 37.39 施工面积 竣工面积 销售面积 空置率 1 重庆市甲级写字楼市场研究 1.1 重庆市写字楼市场分析 1.1.1 重庆市整体写字楼市场现状分析 ?  投资情况 近年来，重庆市写字楼物业的开发一直保持平稳的态势，年投资额稳步增长。继 2004 年全市写字楼总投资额达到 10.97 亿元之后，延续市场投资热潮，2005 年 该值达到 17 亿元。被市场认可为宏观调控年的 2006 年，全市写字楼总投资额仍 超过 11 亿元，2007 年全市写字楼总投资额为 16.62 亿元，写字楼开发市场总体 发展态势平稳。 近年来写字楼总投资额情况( 亿元) 20 15 10 5 0 2004 2005 2006 2007 数据来源：重庆市历年统计年鉴及固定资产月报 ?  供需情况 近年来写字楼供需情况分析( 万平方米) 300 250 200 150 100 50 0 数据来源：重庆市历年统计年鉴及固定资产月报 渝中区江北 渝中区 江北区 南岸区 其他六区 从重庆市近年来写字楼市场供应状况来看，施工面积总体保持较为平稳的水平，除 2005 年有较大增幅外，其余年份均保持在 210 万平方米左右，2007 年施工面积有较 大增幅达到 256.26 万平方米；竣工面积方面，由于市场需要时间吸纳 2005 年的较大 放量，开发商适当控制开发速度，且近两年国家宏观调控作用明显，因此 2006 年竣 工面积仅为 16.7 万平方米；2007 年，市场继续放量，竣工面积达到 45.17 万平方 米。 从写字楼物业的消化速度来看，在 2006 年及之前，年销售面积在 28 万平方米左右， 市场消化能力基本保持恒定，2007 年写字楼竣工面积放量急速扩大的情况下，销售面 积攀升到 39.20 万平方米。 从供求差来看，两者之间的差距逐步缩小，2006 年写字楼的销售面积更是超过竣 工面积 3.5 万平方米，促进了空置面积的减少，2007 年竣工面积与销售面积的差 额在 5.97 万平方米，与 01－05 年供需差距相比，已缩小不少。 1.1.2 区域分布分析 据不完全统计，重庆市目前拥有一定规模（写字楼部分总建筑面积 5000 平方米以 上）的已投入使用的写字楼共计 60 余栋，总体量突破 150 余万㎡。 此类大型写字楼主要分布在渝中，江北及南岸三个区域，其合计市场占有率达到 写字楼整体市场的 77%。 写 字楼 区域 分布 图 17% 13%  47% 23% 资料来源：戴德梁行 从区域分布来看，中高档写字楼主要集中在渝中区，总体量已突破 70 万㎡，占据 了主城区写字楼供应的半壁江山，这与渝中区的区位优势和在全市的地位（全市 商贸中心）有关。从片区来看，解放碑、两路口—上清寺是该区写字楼最集中的 两大片区，比较知名的有大都会商厦、希尔顿商厦、半岛国际商务大厦、太平洋 广场和中安国际大厦等。 江北区写字楼物业供应量位居第二，总体量已接近 35 万㎡。主要是由于观音桥商 圈改造之后新增写字楼供应较多，再加之城市重心和产业的北移以及商务市场日 趋活跃，江北区写字楼物业近期迅速放量，未来发展潜力巨大。 南岸区为主城区写字楼的第三大供应区域，总供应量约 20 余万平方米。写字楼以 中档和中低档为主，主要集中分布在各区域的核心商圈周边。 1.2 重庆甲级写字楼定义 由于目前国内业界对甲级写字楼没有一个统一规范的现行标准来界定，我司根据重庆 写字楼现时的实际市场情况，对完全满足下列指标且综合水平较高者定义为甲级写字 楼。指标如下： DTZ甲级写字楼定义指标 1.位置 　 　 公共交通 位置优越，交通便利 商业气氛 居于城市商务中心或商业聚集区 周边交通建设 公交线网发达,或距现有、规划轻轨 5-10 分钟 1.位置 　 　 公共交通 位置优越，交通便利 商业气氛 居于城市商务中心或商业聚集区 周边交通建设 公交线网发达,或距现有、规划轻轨 5-10 分钟 1.位置 　 　 公共交通 位置优越，交通便利 商业气氛 居于城市商务中心或商业聚集区 周边交通建设 公交线网发达,或距现有、规划轻轨 5-