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国内物流地产市场现状 物流地产为何再次升温？ 可以很明显地感受到，近来物流地产再次升温了。5?月 中旬，国内最大的房地产开发公司万科宣布跨入物流地产。 5?月?29?日，荷兰最大的养老金基金资产管理公司荷兰汇盈资 产管理公司和中国的仓储开发和运营公司易商联合宣布，荷 兰汇盈将向易商投资不超过?6.5?亿美元，获得易商约?20%的 股权，并和易商共同组建一家合资公司，在全国范围内开发、 持有并运营标准化、现代化的物流地产。事实上，根据公开 信息整理的数据显示，2013?年?5?月至今，各路资金已经在物 流地产上投入了超过?250?亿人民币：包括?2013?年菜鸟网络 投资?50?亿人民币，2013?年?7?月，嘉民集团增资?5?亿美元； 2013?年?8?月，凯雷投资、The?Townsend?Group?联合投资上海 宇培达?2?亿美元；2013?年?12?月，阿里巴巴投资?28.22?亿元港 币（其中?18.57?亿港币投向海尔电器旗下日日顺物流）于海尔 集团；今年?2?月，国内某保险公司、中银集团投资有限公司联 合?HOPU?基金投了?23.5?亿美元给普洛斯中国。普洛斯集团 首席执行官梅志明表示，公司预计将在两年左右的时间里使 用上述投资资金继续在中国扩张。 国内的物流地产为何再次升温？在安邦（ANBOUND） 研究员看来，可以从以下几个角度分析： 首先，从需求端来看，国内对现代化的仓储设施需求旺 盛。目前，在技术的进步、经济的发展、市场需求的变化等多 种因素影响下，国内的产业链环境正在发生着巨大的变化。 尤其是在流通领域，互联网的应用正在迅速地重塑流通渠道。 电商的快速发展不仅在冲击着传统零售业，也同时对物流提 出了新的要求。电商物流的快速响应、小批量、多频次的需 求特性，使之其对现代化的仓储设施有着巨大的需求。 其次，从供给端来看，国内现代化的仓储设施供应严重 不足。据中国仓储协会估算，截至?2012?年年底，全国营业性 通用仓库总体量达?6.98?亿平方米。但世邦魏理仕的统计显示， 截至?2013?年年底，由?12?家主要的全国性物流专业开发商开 发的高标准仓储设施存量累计仅约?1300?万平方米，占全国 仓储设施总面积的比例甚微。这显然难以满足以电商为主导 的零售行业高速发展所产生的需求。不仅如此，其上游环节 ——土地的供应更是稀缺。统计显示，2013?年，全年全国国 有建设用地供应总量?73?万公顷，比上年增长?5.8%。其中，工 矿仓储用地?21?万公顷，增长?3.2%，低于国有建设用地供应 增长幅度。而由于物流用地对地方财政的贡献度低，物流用 地所占比重更是下滑明显。以上海为例，据世邦魏理仕统计， 上海?2013?年全年物流用地出让仅?5?宗成交，土地总面积不 足?30?公顷。2011－2013?年的三年间，上海物流仓储用地出 让面积分别为?60?万、40?万和?27?万平方米，仅占工业用地出 让面积的?3%左右。 第三，严重的供不应求现状使得物流地产具备了良好的 投资回报。数据显示，由于物流地产需求强劲，全国整体优 质仓储物业的平均租金已连续?18?个季度上涨，目前物流地 产的净租赁回报率约为?5%－6%，远高于商业地产约?3%的 平均回报水平。如果再加上因仓储土地供应稀缺所导致的土 地增值部分，投资回报将会更高。 第四，住宅地产行业形势的变化导致传统房地产开发商 谋求多元化发展。目前，国内的房地产行业陷入疲软状态， 市场上开始弥漫着一股悲凉气氛。国家统计局?6?月?3?日发布 数据显示，5?月中国非制造业商务活动指数为?55.5%，比上月 上升?0.7?个百分点，高于荣枯线?5.5?个百分点，创近?6?个月新 高。然而房地产行业总体偏冷，商务活动指数和新订单指数 均在?50%以下，价格指数微幅回落。另从土地市场也可见一 斑。5?月份以来，土地市场流拍严重。截至?18?日，北上广深合 计土地出让金仅为?150?亿元，这一出让情况创最近数月最低。 20?大标杆房企在前?4?个月的拿地规模也以每月下滑近?40% 的速度缩减。在地价方面，4?月统计数据显示，一线城市地价 停止上涨、二线城市地价开始下跌。房地产行业整体发展形 势的变化促使部分住宅地产开发企业谋求多元化的发展，以 应对行业风险。虽然说物流地产的投资回报远比不上住宅地 产，且经营更为复杂困难，但是一旦整个市场发生逆转，现 有的投资回报不可能持续，届时物流地产依然不失为一个较 好的投资领域。而富有远见的传统地产开发商为了在物流地 产市场上取得一席之地亦需要提前布局。 安邦（ANBOUND）研究员认为，正是以上这些因素的共 同作用，使得国内的物流地产明显升温。当然，市场上总归 会存在一些灰色地带。由于仓储用地的价格会远低于很多商 业用地的价格，这也导致部