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呈：海口市星华房地产开发有限公司 星华景苑营?销?执?行?报?告 . . . . . . . . . 深圳市鑫泰房地产经纪有限公司 二○○四年八月二十二日 项目执行报告 海口市星华投资发展有限公司 暨?李总?台鉴： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交行星华项目的营销执行报告，供贵司决策时参考。 本册执行报告是根据市场情况、与贵司的多次交流，并结合本司多部门专业人员的 策划代理经验而完成的。 由于时间和资料的限制，未必能将实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共 同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。 专此送达，敬祝商祺！ 深圳市鑫泰房地产经纪有限公司 2004?年?8?月?22?日 深圳市鑫泰房地产经纪有限公司 Page?1?of?44 项目执行报告 目 录 第一部分 市场分析 、、?国家宏观经济 、、?海口房地产市场分析 、、?项目评估/ 第二部分 价格策略 、、?定价原则/ 、、?拟定价格的相关因素/ 、、?价格定位/ 、、?价格提升/ 第三部分 项目包装 、、?项目商铺建议/ 、、?售楼处、样板房建议/ 、、?外部包装建议/ 深圳市鑫泰房地产经纪有限公司 Page?2?of?44 项目执行报告 第四部分 营销推广建议 、、?广告诉求/ 、、?入市时机和销售前提条件/ 、、?岛外销售策略/ 、、?销售组织计划/ 、、?销售费用预算/ 、、?销售管理/ 第五部分 销售实施策略 、、?销售前准备工作/ 、、?销售策略/ 、、?推广费用安排/ 、、?销售管理/ 、、?媒体组合策略/ 深圳市鑫泰房地产经纪有限公司 Page?3?of?44 项目执行报告 第?一?部?分 市?场?分?析 深圳市鑫泰房地产经纪有限公司 Page?4?of?44 项目执行报告 一、国家宏观经济 1、2003?年?GDP?增长率为?9.1％，2004?年上半年?QDP?增长率为?9.6％，国民经济保 持持续高速发展； 2、2003?年全社会固定资产投资高速增长?，原材料价格的大幅上涨； 3、国家加强宏观调控，特别是关于土地供应及信贷方面的政策调整； 4、中国经济的高速发展导致通货膨胀的压力。 二、海口房地产市场分析 （一）海南概况 海南省是中国唯一的热带海岛省份，是中国第二大岛，海南省管辖海南岛和西沙 群岛、南沙群岛、中沙群岛的岛礁及其海域。位于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼 州海峡与广东省雷州半岛相望，西临北部湾与越南毗邻，东濒香港、台湾，东南是菲 律宾，南以南海与马来西亚、印度尼西亚、文莱、新加坡相接。至?2001?年底，全省有 2?个地级市，7?个县级市，4?个县，6?个民族自治县，3?个市辖区，1?个办事处(西南中 沙群岛办事处，县级)；基层设置?200?个镇，97?个乡，18?个街道办事处，2533?个村委 会，367?个居委会。海南省的省会海口市与香港空中距离仅?50?分钟，到上述其他各国 和地区一般在?2—3?小时。海南岛，陆地面积?3.4?万平方公里。2001?年末全省总人口 795.55?万人，海南岛是一个多民族聚居的岛屿，主要有汉、黎、苗、回四个民族。 （二）海口市概况 海口，有称椰城，是具有热带风光滨海特色的外向型国际性城市。1988?年?4?月 国务院批准设立海南省及海南经济特区，海南是全国最大的经济特区，海口是其省会。 1、位置 海口地处海南岛北部，距大陆本土最南端海安港?18?公里。 2、面积 海口市陆地总面积?236.44?平方公里，目前正在实施大城市战略，城市陆地规划总 深圳市鑫泰房地产经纪有限公司 Page?5?of?44 项目执行报告 面积将不断扩大，具有良好的发展潜力与前景。 3、人口 海口市?2003?年末常住人口为?166.92?万人，比上年末增长?2.6%。年末户籍总人口 为?139.19?万人，比上年末增长?3.7%。其中，非农业人口为?76.05?万人，农业人口为 63.14?万人，分别比上年末增长?6.4%和?0.7%。 4、经济及社会发展概况 国民经济快速发展，综合实力进一步增强。初步核算，2003?年全市生产总值达 238.18?亿元（含农垦），按可比价格计算，比上年增长?13.6%，创下了?1993?年以来最 高增幅，比全国速度高出?4.5?个百分点，比全省快了?3.1?个百分点。其中，第一产业增 加值?26.1?亿元，增长?6.1%；第二产业增加值?79.75?亿元，增长?25.9%；第三产业增加 值?132.33?亿元，增长?8.7%；三次产业结构由上年的?11.6:30.1:58.3?演变为 11:33.5:55.5。按常住人口计算，全年人均生产总值?14454?元，比上年增长?10.7%。 市场物价降幅明显缩小。全年居民消费价格总水平比上年下降?0.2%。分项目看， 食品、烟酒及用品、医疗保