房地产产业状况与企业典型运营模式剖析.pptVIP

房地产产业状况及企业典型运营模式剖析 对产业的深刻理解是一个企业成功的前提 “外因”和“内因”共同决定了企业的竞争优势。 中国自古就有“男怕入错行”和“同行不同利”的说法。 产业有其内在的发展规律，一个专业化经营的企业，其最终命运掌控在产业的手中，即使企业内部经营再完善，最终也会随着产业的衰退而退出竞争的舞台。 “同行不同利”的案例比比皆是，企业定位正确是前提，之后能够在竞争中取胜就需要看企业的“内功”了。 长寿的企业基本都是通过不断修正定位和不停修炼才能获得持续发展的，这是一个循序渐进的过程。 1、深入理解房地产业的特点 2、房地产业的长期供求分析 3、房地产业中短期形势分析 4、房地产典型经营模式剖析 5、房地产业竞争格局及走向 深入理解房地产产业的特点 房地产业是国民经济的支柱产业，对上下游多个行业都有很强的带动作用。 中国房地产业尚处于早期发展阶段，外部资源整合能力是企业成败的决定要素，全行业金融属性明显。 房地产业具有明显的周期，受宏观经济形势影响严重，踩对周期、把握好节奏是房地产业成功的关键！ 房地产对其他产业的强大带动作用决定了其在国民经济中的重要地位 房地产业 电力 钢材 水泥 木材加工 玻璃 塑料制品 建材 建筑机械 纺织 装饰 厨房设备 卫生设备 金融保险 汽车 家电 交通运输 公用设施 批发零售 文化教育 旅游 带动 上游 产业 带动 下游 产业 横向 带动 产业 房地产带动的相关产业有50多个产业部门、几百种产品和服务 据有关部门估算，房地产业对上游产业的拉动比率大约是1：2，房地产对下游产业以及对家具、家电、装修装饰行业的拉动比率为1：1.4 房地产对其他产业的强大带动作用决定了房地产业在国民经济中的重要地位 房地产的长期供求关系 从长期看，中国城市化进程加快、城镇居民居住情况的改善、人口结构的变化和城镇居民消费能力的提升是支撑房地产市场的主要因素，市场需求前景乐观。 由于土地供给有限，且与房地产开发贷款一样受国家政策严格管制，房地产市场供给总体上不能有效释放，供需结构的差异将推动房地产市场持续走强。 从长期看，中国房地产市场需求旺盛，供给难以快速释放，市场前景乐观 需求旺盛的原因： 城市化趋势加速 居住改善需求明显 家庭规模逐渐变小 婴儿潮人口置业需求强 居民收入水平的提高 供给难以快速释放的原因： 土地供给有限 资金供给有限 房地产市场前景乐观 城市化进程加速将是支持中国未来20年房地产发展的强有力基础 中国2006 年城市化率为43.9%，中国已进入城镇化加速阶段，年均增速在1%以上 从发达国家经验来看，从35%到75%左右的城市化率是发展最为迅速的阶段，预计我国未来的城市化水平还将以年均1 个百分点提升，可持续30---40年。 城市化体现为城市数量的增加、城市规模的扩大、城市人口的增加，并将产生巨大的住房需求。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，增加1600 万城镇人口。如果按每人住房20 平方米计算，将新增住宅需求3.2 亿平方米。 从国际经验看，城市化率沿着S 型曲线变动，城市人口超过30%，城市化进入加速期。城市化进程明显加快，直到城市人口超过70% 城市化率沿S型曲线变动 1975 年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现，城市化进程全过程呈一条S 型曲线，具有阶段性规律： 当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢； 当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长； 当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势 从山东各地市城市化情况看，除青岛和济南外，大多数地市仍然处于农村人口进入城市的阶段，中小城市市场潜力巨大 婴儿潮前后出生人口的年龄目前在30-50岁之间，他们是我国现今住房产品最大也是最实际的购买群体 1950－2007年中国城市化率及全国人口自然增长率 说明 通常首次置业的年龄在28 岁左右，而改善性置业的年龄在40 岁左右 我国的人口出生高峰期是1962 年到1975年，婴儿潮出生人口约3亿 以此推算婴儿潮出生的人群，他们的首次置业高峰期应该是在1990 年到2003 年，改善性置业的高峰期则是在2002 年到2015 年 我国房地产开发企业的资金仍主要来源银行，融资渠道仍然较为单一，资金供给为银行垄断，短期内新的融资渠道仍然很难建立 国家对房地产企业的资金调控体现在 提高项目自有资金比例，由25%逐步提高到35% 不断提高存款准备金率，从总量上限制银行贷款，不断提高贷款利率 禁止贷款买地 按揭贷款首付比例从20% 提高到30% 规范信托公司针对房地产开发企业发放的信托贷款 规