房地产开发企业营改增问题分析.pptVIP

第二部分 房地产营改增具体问题解析 5、增值税专用发票管理 作废条件： ------收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月； ------销售方未抄税并且未记账； ------购买方未认证或者认证结果为纳税人识别号认证不符、专用发票代码、号码认证不符。 以上条件必须同时满足才可以作废专用发票。 第二部分 房地产营改增具体问题解析 5、增值税专用发票管理 红字发票的处理 第二部分 房地产营改增具体问题解析 6、营改增后的定价原则解析： 【案例】甲建安企业对外提供建筑服务，并与A地产公司签订了一笔10000万元的建安合同。在原有税制下，如果不考虑其他税种及成本的因素，建安公司要给A公司开具10000万元的营业税建安发票，需要缴纳500万元（10000×5%）的营业税，剩余9500万元归甲公司支配。在“营改增”之后，同样不考虑其他税种及成本的因素，建安公司要给A公司开具的发票金额仍然是10000万元，A公司可以进行进项税抵扣，建安公司却需要缴纳990.99万元〔10000÷（1+11%）×11%〕的增值税，剩余的约9009万元归运输公司支配。 思考：定价体系？？？ 第二部分 房地产营改增具体问题解析 6、营改增后的定价原则解析： 思考：如果建安公司能够熟练掌握“营改增”的相关政策依据，适当改变自己的定价体系，结果将大不一样。把合同金额谈到10600万元，那么，A公司可以抵扣约1050万元，建安公司缴纳了约1050万元税款后，还可以剩余约9550万元。由上述案例可见，由于有了“抵扣”因素，使合作双方的价格博弈不再成为一场“零和游戏”。由此，企业在开展生产经营活动的同时，应该更加关注税制改革，了解税收政策变化并注重税收筹划。同时，如果改革能够加快推进，让增值税的整个链条连接起来, 税制改革的减税效果将会更明显 第二部分 房地产营改增具体问题解析 7、存量房问题 对于存量房问题，比较大的可能性是有一个过度政策，其中简易征收5%的可能性最大。也有可能继续征收营业税。最终会划定一个线，新房新办法老房老办法，但房地产开发销售周期长，怎么认定“新”、“老”，将考验税务部门的能力和智慧。 第二部分 房地产营改增具体问题解析 8、剖析销项税额 （1）试点纳税人中的一般纳税人，以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。 （2）.试点纳税人中的一般纳税人提供的电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务和收派服务，可以选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。 (3)试点纳税人中的一般纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务的，凡未规定可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税的，其全部销售额应一并按照一般计税方法计算缴纳增值税。 第二部分 房地产营改增具体问题解析 8、剖析销项税额 (4)纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。 (5) 　纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式： 　　销项税额=销售额×税率 (6) 　销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。 第二部分 房地产营改增具体问题解析 9、剖析进项税额 ⑴从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。 ⑵从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 ⑶购进农产品 ； ⑷原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。 第二部分 房地产营改增具体问题解析 9、剖析进项税额 ⑸原增值税一般纳税人接受境外单位或者个人提供的应税服务，按照规定应当扣缴增值税的，准予从销项税额中抵扣的进项税额为从税务机关或者代理人取得的解缴税款的税收缴款凭证上注明的增值税额。 纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 第二部分 房地产营改增具体问题解析 9、剖析进项税额 ⑹不得抵扣的进项税 （1）用于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费，其中涉及的专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。 （2）接受的旅客运输服务。 （3）与非正常损失的购进货物相关的交通运输业服务。 （4）与非正常损失的在产品、产成品所耗用购进货物相关的交通运输业服务。 （5）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消