房地产企业的成长之路讲解.pptVIP

* 本章提要： 背景 新形势下对开发商的要求 发展瓶颈 解决之道 * 一、背景 行业内： 房地产竞争日益激烈（企业众多） 利润逐步下降 进入门槛渐高（土地获取、资金运做等） 大型企业垄断效应开始显现 * 2）产品： 同质化严重（恶性竞争） 复制迅速（产品优势难于长时间保持） * 3）政策：管理力度加大 金融融资 土地获取 开发门槛 预售条例 物管条例 * 4）消费者 理性 成熟 比较 慢决策 不断受媒体教育 自我保护意识增强 认品牌楼盘及发展商 * 5）垄断逐步形成 合生/珠江例子 2000年进入北京，第一个项目珠江骏景42万平米 2001年，一气拿下： 珠江罗马嘉园：占地21万公顷、开发面积45万平米 珠江绿洲：占地24公顷，开发面积36万平米 珠江帝景：占地34公顷，开发面积90万平米 2002年签下通州2000亩，开发面积100万平米项目 规模优势带来的价格优势 珠江骏景精装修房，售6000元/平米，低于周边近1000元/平米 地产大鄂的时代 * 5）垄断逐步形成 新疆广汇VS浙江绿城 * 二、新形势下对开发商的要求 成本控制能力 管理能力 及时纠错机制 产品创新能力 资源整合能力 财税规划能力 * 三、发展瓶颈 资源瓶颈 品牌瓶颈 人材瓶颈 资金瓶颈 规模瓶颈 * 四、解决之道---理念与思路 发展思路的选择 方向： 专业化VS多元化（香港VS欧美） 做法： 自我积累型 资本重组型 战略联盟型 连锁发展型 * 解决之道---奥园连锁发展 站在巨人的肩膀上！ 奥园平台 统一采购联盟 运营管理方法 品牌无形资产 职业经理人团队建立 中下游专业资源搭建 产品研发 学习型组织 全国发展联盟 * 伙伴天下，奥行中华 * 伙伴天下 奥行中华 一个城市寻找一个伙伴 共同发展（共享全国平台与机遇） 组成联盟（界入土地与城市运营） 产品品牌扶持企业品牌 * 伙 伴 遍 天 下 * 如何模拟生活感受 把自己当成将要居住在这里的业主，对他们未来的生活进行规划。从早晨睁开眼睛，到甜美地入睡，他可能会接触哪些硬件？他要经过哪里？他会参与哪些活动？他会选择怎样的生活方式？我们都要进行“24小时模拟生活” 开发理念通过点点滴滴的生活镜头来实现 小区客厅 * 复合地产开发理念选择原则 人性化：人类的一些最基本需求高度相关。如健康、运动、自然、教育等； 大众性（广泛性）：有广泛的群众基础。 参与性：消费者很容易感知主题的价值，并参与其中 匹配性：主题和当地消费者的需求/资源能够匹配 差异性（创新性）：与众不同 权威性（独占性） * 复合地产营销特征 创造市场 策划先导 虚实结合 整合营销 开拓口碑 传播品牌 * 总结 复合地产核心在于寻找并营造消费者对新生活方式/体验的追求和理想 复合地产VS主题地产 未来潜力无限 * 总结 新形势对开发商的要求 门槛高 暴利形象 开始遇到限制（青岛、 复合地产---多赢模式 商业带动 产业带动 * 二、房地产（项目）运营管理 * 思考 如何做好项目？ 项目成功DNA是什么？ 如何减少管理/操作的随机性？ 决策层在开发过程中最大挑战是什么？ * 分析 做好项目的心得： 满足需求最关键（显性/隐性） 单项冠军/全能冠军（不同时期的突破方法） 加强开发运作的规范性/科学性 最大挑战来自判断/整合 最大限度脱离人的因素！ * 同样是贝尔高林，在甲地做的园林与在乙地做的园林市场效果完全不一样，为什么？是水土不服吗？ 不是！ 是由于开发商的判断力和整合力的不同造成的！ 最大的挑战来自于判断和整合 * 最大的挑战来自于判断和整合 如何寻找和评判各种专业资源？ 哪些环节是应该自己做，哪些环节应该委托专业资源做？ 时间、成本、质量的动态平衡？ * 提醒 发展商是系统集成商 工作关键是整合、判断、选择；推动、执行 目标：房地产商要用最少的钱买到社会上最好的产品和服务， 并且通过自己高效率的整合，用最少的费用把自己的产品和服务卖到最高的价钱 * 项目运营管理方法 来源：总结近年来各地区奥园的成功开发经验 标准动作和自选动作 * 项目运营管理方法 “三化”原则： 标准化：关键环节确定；减少操作的随机性 序列化：关键流程确定；确保先后次序 网络化：各板块间联结/互动/整合；保证各专业间协调/统一性 产业化运作 * 运营管理原则 调动、整合专业资源---成本最低 各专业无缝对接---效率最高 马车 * 运营管理方法实例 南国奥园 2000.7月征地 2000.8月-2001.1月规划\计划 2001.2月-2001.8月20万平米同时施工 2001.7-9月 1500套/20万平米销售一空（总销售时间15天） 售价3500元/平米，周边项目仅售2200