房地产经纪业务之一居间的业务获得.pptVIP

案例分析 案例一思考题： 李先生应该如何避免因“睇楼纸”纠纷而导致个人财产损失？ 案例二思考题： 你认为该案例对你将来从事房地产居间业务有何启示？ 第五章房地产经纪业务之一居间业务的获得 学习目标 1．掌握房地产居间的概念、特点。 2．掌握房地产居间业务的操作流程。 3．理解房地产居间合同的概念、权利义务、主要条款与格式。 4．了解房地产居间合同签订的注意事项。 第一节 房地产居间的概念和特点 一、房地产居间的概念 居间，顾名思义就是居于两者之间，即处在双方之间。房地产居间是指房地产经纪机构和经纪人员作为中介人为委托人报告房地产成交机会或撮合委托方与他方成交，委托方给付一定报酬的商业服务活动。它可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间。 房地产指示居间行为是指房地产经纪人员向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。房地产媒介居间行为是指房地产经纪人员为委托人提供订约媒介的服务。在房地产经纪活动实际运作中，这两种行为方式不是完全独立的，常常需要相互结合才能促成交易合同的订立。 目前在我国最主要的房地产居间业务是房地产转让居间和房地产租赁居间。 （一）房地产转让居间 房地产转让居间是指房地产经纪机构和经纪人员为使转让方和受让方达成交易而向双方提供信息和成交机会的业务。转让包括买卖、赠与、交换等，房地产经纪人员从事的房地产转让居间业务主要指房地产买卖居间业务。房地产买卖可分为新建商品房期房买卖、新建商品房现房买卖和二手房买卖。目前我国房地产买卖居间业务主要是二手房买卖居间业务。 （二）房地产租赁居间 房地产租赁居间是指房地产经纪机构和经纪人员为使承租方与出租方达成租赁交易而向双方提供信息和成交机会的业务。房地产租赁主要包括新建商品房的期权预租、新建商品房的现房出租、存量房屋的出租和转租。当前，我国房地产租赁居间业务主要是存量房屋出租居间业务。 二、房地产居间的特点 房地产居间业务具有如下特点： （一）居间人参与房地产交易身份的局限性 房地产居间人只以自己的名义为委托人报告订约机会或替交易双方媒介交易，并不具体代表其中任何一方。因此，居间人没有代为订立合同的权利。如果经纪人代理委托人签订交易合同，这时经纪人的身份就不是中介人了，而是代理人的身份了。代理人与相对人签订合同只能以被代理人的名义，而不能以代理人自己的名义签订。经纪人在居间活动中的法律地位与在代理中的法律地位是不一样的。 （二）房地产居间业务范围广泛 房地产居间活动可以渗透到房地产经济活动的整个过程，从房地产项目的策划开始，在融资筹资、地块选取、规划设计、施工、销售各个阶段，都可以发挥牵线搭桥的作用。房地产居间业务可以包括房屋买卖居间、房屋租赁居间、房屋置换居间、土地使用权转让居间等。 （三）居间人介入房地产交易活动的程度较浅 居间人只是向委托人报告成交机会或撮合双方成交，起到穿针引线、牵线搭桥的作用，其服务内容较为简单，参与双方交易过程的时间较短、程度较浅。 （四）房地产居间是一种有偿的商业服务 任何一种居间行为都是有偿的，只要经纪机构完成了约定的居间活动，促成交易双方成交，经纪机构就有权收取佣金。由于房地产的价值大，因此，佣金收入也较高。 （五）房地产居间业务的专业性强 房地产居间活动要求房地产经纪人员具有丰富的房地产相关业务知识及法律税务知识；熟悉当地社会环境、经济条件，掌握市场行情。而房地产是一种特殊商品，交易双方投入的资金比较大，当事人对这种不动产的交易行为都比较慎重。正是因为当事人自己对房地产缺乏专业知识，才更需要经纪人介入交易，提供中介服务和交易保证。 第二节 房地产居间业务的操作流程 房地产具有区域性的特点，不同地区，房地产居间业务的操作流程都有各自的特点。下面介绍二手房居间业务（包括二手房买卖居间业务、存量房屋出租居间业务）的基本操作流程，其可以划分为居间业务的承揽、居间业务的促成和居间业务的延伸三个阶段。 一、二手房居间业务的承揽阶段 在二手房居间业务的承揽阶段，房地产居间业务主要包括业务开拓、业务洽谈、房地产查验、居间合同订立4个环节的内容。 （一）居间业务开拓 在二手房居间业务中，房地产供需双方是形成交易的前提。居间业务开始前的准备工作就是业务开拓，主要工作是客户（委托人）开拓，即争取客源和房源。 一般房地产经纪机构会通过广告宣传和各种传播活动，来宣传自己、吸引客户和开拓市场。但是最重要的是要切实为客户提供高质量的服务，合理收取佣金，认真履行合同，促成居间业务成功。以质量和诚信获得客户信任，以良好的企业品牌来吸引和稳定客户群是业务开拓的根本途径。 （二）居间业务洽谈 当委托人