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凤凰城开发商业房地产物流中心方案
济南市物流现状与规划
( ) 济南市物流业的基本现状
1、从济南市计委近期出台的相关物流规划方案中可以看出,济南市
政府积极培育济南市物流市场,并大有把物流产业作为支柱产业之势。
四大物流园区的建立,将大大加快济南市流通经济的发展,加快物流
业的发展。
2、物流企业服务模式多样并各据特色。现有的物流企业基本可以分
为三种模式,一是运输物流企业,二是仓储企业,三是以兼仓储和市场
与一体的模式。
3、传统的物流企业向现代化的物流企业发展。第三方物流企业的迅
速崛起使的物流中心日趋社会化和专业化。
( ) 济南市物流近期总体规划
到?2005?年,济南市流通经济增加值要达到?376?亿元,占全市
GDP?的?23%;并培植?1-2?户年销售额超过?100?亿元的国内知名商业集
团,另外,济南连锁门店的总营业面积将达到?60?万平方米,年销售额
200?亿元,占全市社会消费品零售总额的比重提高到?30%。这是济南
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市物流现代化的近期目标。
济南市现有的物流中心基本情况?:
1、济南市现有的物流基地主要分布在济南的东北部和东部。其
中盖家沟物流中心具较大规模。大型物流中心有山东银座圣洋物流中
心有限公司、山东交通物流公司,盖家沟大型物流仓储基地。
A、山东银座圣洋物流中心有限公司,位置在历下区姚家商业街,为大
型仓储基地,主要经营水产、果品、蔬菜、粮油等。主要是以出租的形
式回收资金。也可以买断。买断要求是一次性付款。出租期限为?3?年、
20?年、60?年。其中以?20?年为最多。出租价格为?1。2?元/平。天。仓储基
地的建筑为跃式结构,一跃二。仓储基地面积大小因经营产品的不同
而有差异。如海产品的仓储时常有两种,其一种为每层为?42?平方米,
出租面积为?84?平方米。故月租金为?3024?元。其二种为面积?168?平方
米,出租价格为?1.3?元/平.天。故月租金为?6552?元。(另:63、k53?至姚家
商业街)
B、山东交通物流公司,紧邻济南汽车东站,交通方便为该物流企业的
最主要优势。该物流公司主要以运输为主,兼有仓储基地。其仓储基地
的租期较短,一般为一年,可以续租。租赁的价格为?0.35?元/天.平方米,
其中包括装卸费用管理费用等。可出租仓储空间为?50?平方米起租。
2、物流中心的建筑特点
所调查物流中心中,多以仓储基地为主,因为目前济南市的物流
中心多处于由传统的运输、仓储企业向现代物流企业的转型期,故济
南的物流基地多以低于?4?层的建筑为主。
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三、投资商业房产即物流中心的可行性分析:
1、承租者稳定可靠,而且租期较长,而且存在较多将大部分甚至
是全部经营支出向承租者转移的机会。这就为物流中心的开发者提供
了风险转移的机会,可以有效的降低投资风险。
2、由于资金的问题,众多的商家宁愿把有限的资金用于扩大其生
产经营规模上,而不是用于其仓储基地的土建以及交通运输上,这就
为物流中心的建立与发展提供了客观条件。
四、拟建物流中心的选址
物流基地的服务特点决定了要在城市的边缘,交通条件好、用地
充足的地方建设。同时考虑市场需求、地价、交通设施、环境等经济社
会自然因素。
1 ?选址原则
凤凰城物流中心的建设应当着重考虑以下几个因素:a.交通便利,
能够实现多种形式的运输连接方式,b、经济合理性,应该选择较低的
地价区位,同时保证数量充足、素质较高的劳动力条件,以实现成员企
业的利益追求?b.不影响凤凰城的总体规划,尤其是环境保护和生态平
衡要求
2 ?拟选地址
该物流中心拟建设于凤凰城的西北部,炼油厂附近。
该地块地处工业南路延伸线(轻骑路)以北,距离济南市中心商务
区?17?公里,南侧?200?米处为经十东路景观大道。东临绕城高速仅?5?分
钟车程。距离进济南遥墙国际机场仅?10?分钟车程。具有无可比拟的交
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通优势。
同时,该项目地块是凤凰城规划中地价较为低的区位,在充分建
设凤凰城的同时,可以最大限度的为成员企业实现利益的最大化。同
时由于该地块附近并未规划建设居住区,距离凤凰城一二期的居住区
的距离较远,并不影响凤凰城居民的生活和凤凰城的整体规划。
五、物流中心的开发目标、投资规模及进入市场的时间
?项目的开发目标
a、项目定位于商业房地产的开发-物流仓储配送中心。
1、济南市拟建设四大物流基地,而济南的东部,交通方便,经十东
路景观大道已经
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