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实务篇?6 成本费用的归集分配原则 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核 算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能 够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本 和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的 原则分配至各成本对象。 具体分配方法有： 1、占地面积法 占地面积法，是指按已动工开发成本对象占地面积占开发 用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对 象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发 用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面 积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占 地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 占地面积是指建筑占地面积物所占有或使用的土地水平 投影面积，计算一般按底层建筑面积。通常用于计划地块的 建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。 举例说明： 阳?光?花?园?项?目?取?得?土?地?面?积?为?100000?㎡?，?土?地?成?本 200000?万元。分两期开发，第一期项目占地面积?28000㎡， 其中住宅占地面积?8000㎡，第二期项目占地面积?17000㎡。 则按占地面积法计算一期住宅的土地成本为： 首先，将土地成本?20?亿在一期和二期分摊，一期分摊土 地成本为 200000/45000*28000=124444.44（万元） 住宅应分摊的土地成本为 124444.44/28000*8000=35555.55（万元） 如果在第一期项目中，还有一处会所属于一、二期共同使 用，占地面积为?2000㎡，则住宅应分摊的土地成本为 124444.44/（28000-2000）*8000=38290.60（万元） 2、建筑面积法 建筑面积法，是指按已开发成本对象建筑面积占开发用地 总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对 象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地 计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑 面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 举例说明： 阳光花园项目总建造成本支出为?240000?万元，已知建筑 总面积为?800000?㎡，分两期开发。第一期项目建筑面积 500000㎡，其中住宅建筑面积?300000㎡，第二期项目建筑 面积?300000㎡。则按建筑面积法计算一期住宅的建造成本 为： 首先，将建造成本?24?亿在一期和二期分摊，一期分摊建 造本为 240000/800000*500000=150000.00（万元） 住宅应分摊的建造成本为 150000/500000*300000=90000（万元） 3、直接成本法 直接成本法，是指按期内某一成本对象的直接开发成本占 期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 直接成本：是指与成本对象直接相关的、可以用经济合理 方式追溯到成本对象的那一部分成本。 直接成本法：也称变动成本法、边际成本法。在此方法下， 产品成本只包括直接材料、直接人工和变动制造费用。 举例说明： 某房地产公司?2016?年?3?月取得土地，用于开发阳光花园 项目。2017?年?1?月取得金融机构贷款?10000?万元，年利率 6%。已知一期土地成本?12.4?亿元，开发成本?17.6?亿元， 其中住宅归集土地和开发成本为?18?亿元。二期土地成本为 7.6?亿元，尚未进行开发。则按直接成本法计算一期住宅的 利息成本为： 10000*6%/300000*180000=360（万元） 注：本例中为简化，将土地和开发成本均作为直接成本。 在实际操作时，需要对开发间接费中的明细项目进行分析判 断，对于固定开发间接费如售楼处的费用，需要扣除。 4、预算造价法 预算造价法，是指按期内某一成本对象预算造价占期内全 部成本对象预算造价的比例进行分配。 举例说明： 某房地产公司?2016?年?3?月取得土地，用于开发阳光花园 项目。2017?年?1?月取得金融机构贷款?10000?万元，年利率 6%。已知一期预算造价?30?亿元，其中住宅预算造价为?18 亿元。二期预算造价?20?亿元，尚未进行开发。则按预算造 价法计算一期住宅的利息成本为： 10000*6%/300000*180000=360（万元） 对于发生的土地成本和不同的开发成本明细项目，税收上 又专门规定了具体的分配方法。 (一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结 合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分 期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后