《资产评估》典型例题.doc

例一： 被评估对象为甲企业于2000年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元，甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为2003年12月31日。 评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费4万元，同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件，经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废，该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元（含工资、保险费、福利费），行业适用折现率为10%，企业正常纳税。 求该设备于评估基准日的评估值。 【正确答案】?⑴采用环比物价指数计算设备当前重置成本： 重置成本 = 资产的账面原值× (1+ 价格变动指数 ) =120×（1+4%）×（1+4%）×（1+4%）×100%=120×112.49%=134.98（万元） ⑵资产的实体性贬值 甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，资产实体性贬值=0 ⑶计算该设备的功能性贬值： (P/A,10%,7) ==4.8684 该设备的功能性贬值 =（0.12×2×12+4）×(1-33%)×(P/A,10%,7)=6.88×(1-33%)×(P/A,10%,7) =6.88×(1-33%)×4.8684=22.44（万元） ⑷计算该设备的经济性贬值：生产80万件设备的重置成本 =资产的重置成本{1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）X} =134.98×{1-(80/100)0.8}=134.98×{1-0.84}=21.6（万元） ⑸设备于评估基准日的评估值 =资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值 设备于评估基准日的评估值=134.98-0-22.44-21.6=90.94（万元) 例二： 某设备自制于2000年，评估基准日为2004年6月30日。根据图纸可知该设备主材为钢材，钢材净消耗4.5 吨，该主材利用率为90%,评估基准日不含税钢材市场价每吨2616元，自制过程中消耗各种主要外购件不含税市场价为18500元。该设备主材费利用率为60%，成本主材费率为10%，成本利润率为20%，设计费率为10% 【正确答案】 ?⑴计算主材费 4.5÷0.9×2616=13080(元) ⑵成本主材费率为60%，主要外购件费用18500元，成本利润率为20%设计费率为10%，产量一台，综合税率为18.7代入公式 ⑶重置成本=（13080÷60%+18500）×(1+10%)×(1+20%)÷(1-18.7%)=65431元 例三： 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 3.专业费用为建筑费用的10%； 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息； 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 7.房地产综合资本化率为8%； 8.每年按365天计算： 9.本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。解一： 1.1——2楼面积? 3000×2=6000(平方米)?? 2.3——5层面积? 1900×3=5700(平方米)? 3.6层及6层以上面积25000—6000—5700=