房地产开发企业税收知识.ppt

第二? 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：　　企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 四、土地增值税 第一 房地产开发企业在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，应缴纳土地增值税。计算公式为： 应纳土地增值税税额=增值额*适用税率 增值额=收入总额-扣除项目金额 第二 房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金和其他经济利益。包括货币收入、实物收入和其他收入。 第三 纳税人“以房抵债”、“以房抵息”、“以房换房”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”缴纳土地增值税。纳税人将其开发的房产赠与他人的，应比照上述规定执行。 第四 土地增值税的计算扣除项目，具体为： 一、取得土地使用权所支付的金额。包括：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 二、 房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 三、房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。 房地产开发企业不能按开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除： （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之五计算扣除。 （二）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之十计算扣除。 四、与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。 五、根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。 第五 土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。 第六 房地产企业发生的下列业务，按照规定扣除： 一、纳税人将其开发的房产赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用，可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。 二、地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。 三、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其相应扣除项目金额；凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金额。 四、纳税人拆迁安置超面积返还部分应取得的收入，或者拆迁安置中对外销售部分取得的收入，可作为该房地产扣除项目的冲减因素。 第七 土地增值税实行30-60%的四级超率累进税率。 第八 房地产开发企业在项目全部竣工结算前取得的房地产转让收入，实行土地增值税预征管理，预征率为0.5—3%。其计算公式为： 应预缴税款=转让房地产收入×预征率。 已预缴的税款少于应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。 第九 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内，持房地产开发合同、土地受让合同、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表、预缴土地增值税完税凭证及其他有关资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。 主管地税机关在土地增值税清算时，应审核转让房地产收入总额、扣除项目金额、预缴土地增值税额、多用途房地产开发项目面积划分情况及其他需审核的项目。 第十 土地增值税的清算条件 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 第六 处置资产收入的确认：分为内部处置资产和外