海印股份：商业地产企业融资方式创新研究——基于“双SPV”架构（下）.pdf

海印股份：海印股份：商业地产企业融资方式创新研究商业地产企业融资方式创新研究 海印股份海印股份：：商业地产企业融资方式创新研究商业地产企业融资方式创新研究 ——基于——基于““双双 SPV”SPV”架构架构（（下下）） ————基于基于 ““双双 SPVSPV””架构架构 （（下下）） 2017年 12月 26 日 2.以信托受益权作为专项计划的基础资产。据 Wind资讯数据统计，本案例是国内证监会 主管的企业资产证券化产品中第一例以信托受益权作为基础资产的资产支持专项计划。 “信托受益权”是指受益人在信托关系中所享有的享受信托利益的权利以及依据《信托法》 与信托文件规定所享有的其他权利。信托受益权的转让是依据《合同法》和《信托法》来 实现相关权利义务的让渡，《管理规定》中明确了信托受益权可以作为基础资产入池。在 本案例中，引入信托作为第一重 SPV，将不太稳定的租金收入现金流转变为较为稳定的信 托贷款本息现金流，更有利于资产证券化产品的构建。另外，如上文所述，引入信托还能 实现资金的快速到账。在本案例之后，陆续出现了星美国际影院信托受益权资产支持专项 计划、美兰机场信托受益权资产支持、扬州保障房信托受益权资产支持专项计划、天津限 价房信托受益权资产支持专项计划等以信托受益权作为专项计划基础资产的证券化产品， 这些案例都是通过将票房收入、经营收入、销售收入等应收账款质押，获得信托贷款，再 由证券公司成立的专项计划向原始权益人购买信托受益权作为基础资产，以此来发行资产 支持证券。嵌套一层信托结构，不仅利用了信托的法律地位，稳定基础资产现金流，使得 整个交易架构更加完善，也实现了资金的迅速到位。截至 2016 年3 月，在本案例之后， 已经有十余个专项计划采用了类似的以过桥资金做媒介，嵌套一层信托形式的 SPV，以信 托受益权作为专项计划基础资产的交易结构发行资产支持证券的产品，说明这一模式在操 作层面已经比较成熟，市场认可度较高，可以作为商业地产企业乃至一般企业进行资产证 券化融资的金融工具。 （二）增信方式分析 增信措施作为资产支持证券发行中重要的一环，在提升证券信用等 级、支撑整个交易的进行、降低融资成本、扩大投资者范围等方面起着不可替代的作用。 在本案例中，发行人采取了质押担保、保证担保、超额收益覆盖、结构分层等方式提升了 资产支持证券的信用等级。 1.质押担保。海印股份将旗下 14 家商业物业未来的租金收入应收账款质押给资金信托， 并办理了质押登记。这 14家商业物业均位于广州市和佛山市的核心商业地段，均已签订 了租赁合同，而且今年来租金收入总体上保持增长态势，五年合计应收租金224256.70万 元。 由表 1可知，这 14家商业物业未来五年预计现金流总额为 224256.70 万元，远超过海印 股份获得的信托贷款 15亿元，按照 9.1%的年利率以及信托合同分期还本的条款，海印股 份每年需支付本息和分别为 35650.00 万元、37648.00 万元、40282.00万元、40461.00万 元和 40367.00万元，质押的应收账款每年在 4亿元到 5 亿元之间，每年的质押率分别是 86.40%、91.24%、86.61%、85.97%和 87.10%，这说明质押的应该收账款完全能够覆盖海印 股份每年要支付的本息金额。信托贷款质押率见表2。 无法显示链接的图像。该文件可 能已被移动、重命名或删除。请验 证该链接是否指向正确的文件和 位置。 2.保证担保。海印股份的控股股东海印实业为信托贷款提供不可撤销的连带责任保证担保， 保证担保范围为《信托贷款合同》项下海印股份的全部债务。海印实业实力雄厚，近几年 经营状况和业绩良好，能够为海印股份提供有力担保。 3.现金流超额覆盖。基础资产现金流覆盖比率是指每一期基础资产现金流入和资产支持证 券收益分配现金流出的比率，如果该比率小于 1，表示基础资产不能支撑资产支持证券的 正常兑付。根据敏感性测算，在优先级证券的收益率保持不变、收益率上浮10%、收益率 下调 10%这三种情况下，现金流覆盖比率均大于 1，正常情况下，最小的