房地产公司资本结构优化研究——以泛海控股为例（上）.pdf

房地产公司资本结构优化研究 房地产公司资本结构优化研究 房地产公司资本结构优化研究房地产公司资本结构优化研究 ——以泛海控股为例——以泛海控股为例（（上上）） ————以泛海控股为例以泛海控股为例 （（上上）） 2018年 12月 13 日 摘要：摘要：房地产行业是国家经济的支柱产业之一，该行业的健康稳定发展关乎国家经济，也 摘要摘要：： 关乎民生。作为典型的资本密集型行业之一，中国的房地产市场是政策市场，随着国家对 房地产企业宏观调控的政策不断出台，房地产企业的融资也不断面临新的调整。因此，房 地产行业的资本结构也呈现出其独有的特点，文章选取上市公司——泛海控股(000046. SZ)作为案例分析，运用数据及图表，围绕其财务指标、资本结构、财务杠杆效应等方面 开展详细的探讨及分析，针对泛海控股存在资产负债率较高、财务杠杆效应不显著、股权 结构失衡等问题提出加快房地产项目去存量化、公司结构转型升级、保障公司财务的稳健 性三大对策。 关键词：关键词：资本结构，财务杠杆，融资方式，房地产 关键词关键词：： 1 1 公司简介公司简介 11 公司简介公司简介 1.1 泛海控股经营现状 泛海控股房地产开发集团是集团房地产业务开发经营的主体，近年来开始布局于金融领域， 希望通过构建全牌照金融体系，意图将自身打造成一个全牌照、混业经营的金融控股公司。 公司 2016年度的主要收入除了房地产销售外，金融投资业务已经开始在财务报表上占据 一席之地，随着之后公司的金融业务不断扩张，其比重必将逐渐攀升。详见表 1。 表 1 泛海控股经营状况项目 (单位：百万元) 主营业 营业毛 营业毛利率 主营业务收入 比上年增长 年份 营业收入营业成本 务 利 (%) 总计 (%) 2014 房地产 5537.32 2267.8 3269.53 59.05 7615.85 5.17 商品销售 315.79 188.16 127.63 40.42 2015 房地产 8662.71 4475.78 4186.93 41.87 12670.58 66.37 商品销售 419.42 241.45 177.96 42.43 2016 房地产 17670.4710271.797398.68 41.87 24006.74 89.47 手续费及佣金 2743.11 1507.67 1235.44 45.04 净收入 已赚保费 2447.99 — 2447.99 — 金融投资业务 442.29 — 442.29 — 损益 利息净收入 415.57 — 415.57 — 商品销售 287.31 — 287.31 — 数据来源：Wind 数据库。 1.2 公司财务状况 本部分将选用 2014年到2016 年泛海控股的主要财务数据和指标来展示当下该公司的财务 状况，见表 2。 表 2 泛海控股2014—2016 年主要财务数据 项目(百万元) 2016年 2015年 2014年 总资产 167836 118356.2 70889.11 应收账款 427.29 1182.08 1551.48 长期股权投资 4164