房地产企业转型轻资产运营模式的研究——以万科集团为例（下）.pdf

房地产企业转型轻资产运营模式的研究 房地产企业转型轻资产运营模式的研究 房地产企业转型轻资产运营模式的研究房地产企业转型轻资产运营模式的研究 ——以万科集团为例——以万科集团为例（（下下）） ————以万科集团为例以万科集团为例 （（下下）） 2018年 11月 27 日 四、四、轻资产转型财务战略分析和转型效果分析轻资产转型财务战略分析和转型效果分析 四四、、轻资产转型财务战略分析和转型效果分析轻资产转型财务战略分析和转型效果分析 （一）万科轻资产转型财务战略分析 1.筹资战略分析 万科在筹资策略上，一方面继续以银行借贷为主要融资方式，另一方面拓展融资渠道，进 行债券融资、股权融资。轻资产转型必须要降低资金融通成本，保证自由现金流的流量， 在实行轻资产模式运营的过程中，万科通过拓宽融资渠道，借助外部资金进行项目开发， 从而降低融资成本，同时其还利用房地产行业特有的性质和自身的品牌影响力提前收取购 房者的房款，以获得大量的无息负债，降低了企业的融资压力，轻资产效果很好。基于此， 本文将预收账款和应付账款之和作为企业占用供应链资金额，与债务融资、股权融资一并 界定为外部资金来源，以此为基础，计算了万科 2013～2017年的资金来源方式与规模占 比（见表 4）。 在万科的多元化融资方式中，万科利用自身品牌效应获取供应链资金的比例到 2015 年超 过 89%，说明万科对自身品牌价值进行了有效利用。同时，万科集团在银行借贷方面有所 控制，有效地控制了财务费用的支出，提高了资产收益率。现金流对房地产企业的重要性 前文已经详细分析过，而最能反映出企业盈利能力和运营模式的是自由现金流[22]。下表是 万科集团 2013～2017 年的自由现金流变化及三年来的增长状况（见表 5）。 从上表 5 可以看出，自 2013 年万科实行了轻资产战略以来，企业的自由现金流呈现大幅 增长，从 2013年到2015年三年间增长到了 1.6 倍左右，到 2015年万科的自由现金流已 经达到 206.84亿元，这说明万科集团的轻资产战略优化了企业的融资模式，并且调整了 其经营模式。 2.营运战略分析 企业的营运能力也体现了其进行资产运作的能力，资产的运作效率提高，则会获得更高的 收益。万科的资产营运能力较强，在应收账款方面表现更加突出，堪称典范。但是，近些 年来，随着经济政策的变化和企业项目开发规模的扩大，存货管理效率明显降低，房地产 行业的发展受到抑制，所以万科应加强企业的运营管理，缩短营运周期，对企业实施去库 存化管理。 近些年来，万科在项目运营上很注重库存的控制和存货的周转，本文计算了2012～2017 年万科营业周期、存货周转天数、应收账款周转天数（见表 6、图5）。 从表 6、图5 可知，万科近五年来的营运能力有很大提高。2013年，万科提出“轻资产， 重运营”的口号，在之后的四年里，万科的营运周期从 1144天降低到889天，存货周转 天数从 1137 天降低到 886天，存货周转速度明显加快，虽然在 2017 年有上升趋势，考虑 到万科租赁公寓与物流地产的逐渐发展（因租赁造成的房地产投资资金并不能常规收回）， 加之万科“股权之争”的影响，以及不容忽视的新的经济政策实施的大背景下，万科集团 的“轻资产”依然实现了稳步发展，并有效地改善了存货结构。 除了对万科存货周转效率的研究，本文还对其重资产比率以及无形资产占比进行了研究分 析，表 7 是对万科 2013～2017年重资产率、无形资产率的整理。 从表 7的数