房地产开发策略_董老师.pdfVIP

房地产房地产开发策略发策略 第第一章章 绪论绪论 第第二节节 房地产开发的基本特征房地产开发的基本特征 一、房地产开发的程序 虽然房地产开发是一个十分复杂的 过程，但从操作上看，每个开发项目都 可分解为可分解为44个阶段个阶段。。只有了解房地产开发只有了解房地产开发 流程和每一个开发阶段的特点，才能更 好地制定房地产开发策略好地制定房地产开发策略。 1 决策立项 一般又称为可行性研究，，它是指定 房地产开发策略最重要的环节。这个阶 段需要考虑和解决的问题是段需要考虑和解决的问题是：：开发何种开发何种 类型的房地产项目，（工业？住宅？商 厦厦？？……））在什么地方开发在什么地方开发？？开发规模开发规模 多大？开发的预期效果如何？ 为了获得正确的结论，这一阶段必 须对全国、区域的房地产市场进行系统 的分析研究，开发者应对有开发可能的 多个项目和地点进行初步的判断和筛选。 在此基础上在此基础上，对若干经过初步筛选的项对若干经过初步筛选的项 目和方案进行财务分析评估，从中选择 最佳的项目最佳的项目。 22 开发前期的准备工作阶段开发前期的准备工作阶段 在确定开发项目和地点之后，围绕着土地这 个中心问题，需要做一系列开发前的准备工作， 主要内容有： （1）根据国家的土地使用政策和地方提供的用地 规划条件，进一步落实土地开发的具体范围； （2）在获取土地使用权之后，开展征用土地和拆 迁安置等工作； （3）进行开发项目的工程勘探和规划设计，并制 定项目的建设方案； （4）完成施工现场的基础设施配套建设，即所 谓“三通一平”，“五通一平”，“七通一 平平””。为下阶段的地上建设打下基础为下阶段的地上建设打下基础。 这一阶段需要注意的两个问题是： 首先首先，土地是房地产开发的物质基础土地是房地产开发的物质基础， 土地的供应控制在国家的手中，要及早、 合法取得土地，必须掌握国家制定的土 地供应政策；；第二，，虽然本阶段尚未进 行实质性的开发工作，此期也要考虑与 未来开发的衔接未来开发的衔接，如如：：对拟建项目寻找对拟建项目寻找 预租、售的客户；根据市场状况，初步 确定租金和售价确定租金和售价；对承包商进行选择和对承包商进行选择和 洽谈等等。 3 建设施工阶段 这一阶段的开发工作主要由建筑承 包商按合同和规划设计的方案实施。。开 发方的主要任务是：通过招投标，确定 建设施工单位；；保证工程施工进度，，控 制开发成本，解决施工中出现的纠纷， 确保工保工程质质量。。要完成要完成上述述任务务，，开发开发 方必须密切注意建设工程的进展，定期 视察现场视察现场，，加强有效的工程监理加强有效的工程监理，，直至直至 竣工验收。 4 营销阶段 为了尽快回收资金，减少风险，开发商往往 在建设施工阶段就开始预售房屋在建设施工阶段就开始预售房屋。随着国家对随着国家对 房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房 屋主体结构竣工后屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段才能进入营销阶段。 开发项目的营销有出售和出租两种方式， 选择何种方式选择何种方式？？通常要考虑市场通常要考虑市场、物业类型等物业类型等 方面的因素。一般来说，商品住宅多以成套出 售为主售为主；写字楼写字楼、商业用房商业用房、酒店酒店、工业厂房工业厂房， 通常是租售并举，以出租为主。 需要指出，房地产开发的4个阶段并 非绝然分开，按部就班，根据实际情况， 也可以穿插进行，例如土地的“七通一 平”等基础设施的建设和房屋施工，可 以交由以交由一个承包商完成个承包商完成；；物业的租售也物业的租售也 可提前运作。总之，房地产的开发是一 项环环相扣项环环相扣、相互交叉的工作相互交叉的工作，需要灵需要灵 活掌握，善于把握各环节的衔接和协调 关系系。