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中国公募行业分析报告 2020年5月 目 录 1、什么是REITs? - 4 - 1.1 REITs 的主要类别- 4 - 1.2 REITs 的投资特性- 5 - 2. 国内REITs 的发展情况- 8 - 2.1 国内REITs 政策加速推进- 8 - 2.2 国内REITs 的发展情况- 9 - 2.3 国内REITs 的典型案 - 11 - 2.4 国内类REITs 和成熟REITs 的区别- 13 - 3. 成熟市场REITs 概况- 14 - 3.1 成熟市场REITs 规模与发展程度较高- 14 - 3.2 美国REITs 市场发展情况- 15 - 4. 国内公募REITs 正式起航- 18 - 4.1 新政在多个方面取得突破- 18 - 4.2 新政对地产的影响主要在物流、园区领域- 19 - 4.3 相关标的情况梳理- 2 1 - 图表 1、公司型REITs 运作模式- 5 - 图表2 、契约型REITs 运作模式- 5 - 图表3 、长期持有REITs 取得较为丰厚的回报- 5 - 图表4 、FTSE Nareit All Equity REITs 跑赢多数指数（%）- 6 - 图表5、REITs 成为市场重要组成部分，交易活跃（百万美元）- 6 - 图表6、价格变动与分红收入是REITs 收益来源的两个方面（%）- 7 - 图表7 、国内REITs 政策正在加速推进- 8 - 图表8、国内REITs 制度日趋完善（2008~2020）- 8 - 图表9 、国内类REITs 每年发行量不断递增- 9 - 图表 10 、国内类REITs 累计规模增长迅速- 9 - 图表11、国内类REITs 的发行利率普遍较高（2015~2019）- 9 - 图表 12 、国内类REITs 发行期限集中于短期和中长期（单位：个）- 10 - 图表 13 、物流、门店等类型的类REITs 发行期限较长- 10 - 图表 14 、国内购物中心、写字楼类REITs 产品数量较多- 11 - 图表 15、不同基础资产类型产品存量个数情况- 11 - 图表 16 、中信启航交易结构- 12 - 图表 17 、中信启航整体框架- 12 - 图表 18、兴业皖新类REITs 发行信息- 12 - 图表 19 、兴业皖新类REITs 交易结构- 13 - 图表20 、国内类REITs 和成熟REITs 的区别- 13 - 图表 2 1、全球权益型REITs 规模超2 万亿美元- 14 - 图表 22 、单个平均市值- 14 - 图表 23 、成熟市场REITs 占比较高- 15 - 图表 24 、成熟市场资产证券化率较高- 15 - 图表 25、美国REITs 发展历程- 15 - 图表 26 、美国各类REITs 市值达到1.3 万亿美元- 15 - 图表 27 、美国REITs 数量近年来平稳- 15 - 图表 28、美国权益型REITs 市值占比94%- 16 - 图表 29 、权益型REITs 逐渐成为主流- 16 - - 2 - 图表 30 、美国市场REITs 底层资产丰富- 16 - 图表 31、美国REITs 指数经历高速增长- 17 - 图表 32 、权益型REITs 表现较好（收益率）- 17 - 图表 33 、权益型REITs 过去30 年跑赢权益市场- 17 - 图表 34 、美国工业类REITs 一览- 19 - 图表 35、美国各业态REITS 公司占比- 19 - 图表 36 、Terreno2014-2019 年营业收入CAGR 为16% - 20 - 图表 37 、净营运利润（NOI ）2014-2019 CAGR 为17%- 20 - 图表 38、净利率自20 16 年扩张后提升较快- 2 1 - 图表 39 、资产负债率维持在40% 以下- 2 1 - 图表 40 、房地产企业持有物流地产情况- 2 1 - 图表 4 1、万纬物流发展历史- 22 - 图表 42 、万纬物流一二线建面占比接近70% - 23 - 图表 43 、万纬物流三大核心都市圈建面占比66%