2014广州白云新城项目定位报告64P 文档.pptVIP

户型配比建议 户型 总面积 面积比率 总套数 套数比率 预计均价 预计总价 第三梯队 三房 120 或左 右 38400 24% 320 44% 3 万 330-420 万 第二梯队 豪宅大三房 150-170 54400 34% 340 47% 3.5 万 520-600 万 170-190 50400 31% 280 39% 600-670 万 第一梯队 大四房 200-240 17600 11% 80 11% 4 万 800-960 万 住宅小计 160800 100% 1020 141% —— —— 底商及其他 10511 —— —— —— —— —— 合计 171311 —— —— —— —— —— 产品排布建议 与产品对位的客户，他们究竟来自哪里？ 特征是什么？ 客户定位 本案 VS 城区顶级豪宅： 城中顶级豪宅动辙上 1000 万，以星河湾海怡半岛、汇景新城、玖珑湖等顶级豪宅为例， 目标客户均 属城中富豪，富人中的上层富人 ； 本案定位高端，核心竞争力是景观资源、人居环境和保利品牌，与城中顶级豪宅客户存在差异， 主要 是城中新贵、财智人士，属富人中的中产阶层 。 本案： 高端水平 中高端 200 － 500 万 / 套 高端 500 － 1000 万 / 套 顶端 1000 万 / 套以上 中端 100 － 200 万 / 套 中低端 100 万 / 套以下 城央豪宅： 顶级水平 产品创新与档次差异化 本案 城中豪宅项目 产品线 白云山景、中轴园 景： 220-240 ㎡ 二线白云山景、园 景 ： 150-190 ㎡ 园景： 110-140 ㎡ 顶级产品： 400-600 ㎡ 景观或园景： 170- 400 ㎡ 主力面 积段 160 ㎡ /180 ㎡ 200-300 ㎡ 价格 主力户型 520-670 万 主力户型 1000 万以 上 参考楼盘：区域二手豪宅、指标性楼盘——体育花园 面积段（㎡） 供应套数 供应比例 80-90 60 11% 116-136 234 44% 146-178 210 39% 205-219 28 5% 合计 532 100% 小区地址 白云大道南广州体育馆 ( 新址 ) 西侧 开发商 广州市珠江实业总公司 占地面积 73383 平方米 总建面积 75380 平方米 容积率 1.03 总户数 800 绿化率 30% 物业公司 广州珠江酒店物业管理公司 物管费 1.15 元 / 平方米 体育花园是白云新城板块早期豪宅典范，是当时的富人聚集区 案例参考：区域二手豪宅、指标性楼盘——体育花园 客户来源区域 区域 89-90 ㎡ 116-136 146-178 205-219 白云 27% 34% 33% 8% 东山 20% 23% 16% 3% 荔湾 13% 9% 10% 13% 天河 14% 11% 13% 39% 越秀 8% 11% 12% 12% 海珠 8% 8% 3% 14% 外地 5% 4% 12% 7% 港澳台 5% 0% 1% 4% 合计 100% 100% 100% 100% 高端客户主要来源于环白云山周边区域， 140 ㎡以上户型客户 主要来源于白云、天河、越 秀，部分来自海珠、荔湾 体育花园买家居住区域分析 其他 1% 芳村 2% 海珠 2% 天河 12% 荔湾 1% 东山 20% 越秀 17% 白云 45% 白云 荔湾 东山 越秀 天河 海珠 芳村 其他 案例参考：区域二手豪宅、指标性楼盘——体育花园 客户多为 高质素、对生活非常有讲究 的人，他们 对居住舒适度的追求远大于对产品本身 的关注 ? 客户置业时关注社区内外景观环境与社区高质素配套，占 51% ； ? 客户对小区品质和居住低密度有很高的追求； ? 一户一车位的社区配置大于对户型间隔关注，体现区域客户需求特性。 主要包括： 白云区原住民、环白云山高端客户 （三元里、瑶台、走马岗、机场周边的公务员、私企老 板，体育花园、颐和上院等小区业主等）、 越秀区火车站、环市路、东风