正力山语湖推广提案.docxVIP

正力·山语湖 推广提案 ZhengLi · mountain language lake promotion proposal 开发运营：正力地产策略支持：智友机构 提报时间：2011.01.21 此次提案，只为解决两个问题： （1）项目如何站位？ How to be its position? （2）项目如何传播？ How to spread ? 目 录 PART1 市场定位 1.1、市场分析 1.2、郑州花园洋房市场分析 1.3、项目竞争力分析 1.4、产品定位 1.5、目标群体定位 PART2 推广策略 PART3 营销策略 PART1 市场定位 2010.1-12月龙湖区 新房成交面积 29万方 2010.1-12月龙湖区 新房成交面积 29万方 2010.1-12月龙湖区 新房成交金额 11 亿元 2010.1-12月共出台 2010.1-12月共出台 限制住宅购买调控政策 4次 2010.1-12月共出台 2010.1-12月共出台 限制住宅购买调控政策 4次 2010.1-12月龙湖区 新房成交面积 2010.1-12月龙湖区 新房成交面积 29万方 2010.1-12月龙湖区 新房成交金额 2010.1-12月龙湖区 新房成交金额 11 亿元 郑州市 花园洋房产品市场呈现出如下特点： 郑州市 花园洋房产品市场呈现出如下特点： 城中村落 开发屏障土地稀缺 高价运行供应充足 规模初现区域印象 产品缺乏城中村落 开发屏障 土地稀缺 高价运行 供应充足 规模初现 城中村落 开发屏障 土地稀缺 高价运行 供应充足 规模初现 区域印象 产品缺乏 城中村落 开发屏障 土地稀缺 高价运行 供应充足 规模初现 区域印象 产品缺乏 龙湖中央高尚居住区 [ 样本解读 ] 1、代表花园洋房项目 龙泊圣地/正商红河谷项目/林溪湾/ 龙泊圣地 正商红河谷 林溪湾 项 目 开发商地段 林溪湾 新兴地产 轩辕路与学府路 正商红河谷正商地产 道交汇处 （升达 道交汇处 （升达大学东0米 龙泊圣地居易国际 郑州东南龙湖镇大学城 开发规模 交汇处 650亩 中州大 南 50 500亩 大多数中高端项目注重 侧） 外立面和建筑风格的塑造 5000亩 建筑风格产品 西班牙风格76-149 西班牙风格93-173 现代风格和中式风格结合100—135平米的花园洋房 户型 二房/三房/四房 二房/三 大多数中高端项目注重 房 房/四房 二房/三房/ 00 4500-5600元四均价 6000 45 更贴切客户需求的高档配套 /平米 房/四房 二房/三房/ 00 4500-5600元 四 小区配套周边配套 优势劣势 商务会所 高端西班牙风格商街 同龙泊圣地 优势：产品品质劣势：花园洋房 精品商街 双语幼儿园 小学/健体中心同龙泊圣地 观不足 劣势：社区优势：产品品质 观不足 劣势：社区 龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、码头、水上运动中心 新郑第三人民医院、龙湖邮政 所、升达、中原工学院等八所高校、河南省外国语实验中学等 优势：千亩天然湖泊 质千亩森林资源； 质 产品较少，别墅 景占主流产品 大多数中高端项目注重 感差 产品品质 结论 CONTANT 1、供需两旺： 截至12月底，新郑市2010年房地产市场供应量和需求量逐月缓慢上升。 2、政策免疫 虽然受9.29新政和银根紧缩影响，但是低密度花园洋房产品未受影响。 3、品质提升 区域市场竞争较激烈，花园洋房及项目品质均较2009年有大幅度提升。 4、羊群效应 其他片区受土地等因素影响，低密度花园洋房项目的开发，呈现规模 化，品牌化及区域化发展趋势。 项目差异化竞争模型 项目差异化竞争模型项目规模 项目差异化竞争模型 价格 建筑风格  正商红河谷 林溪湾 形象 产品定位 龙泊圣地本案 品牌 产品建筑风格纯英伦 合心理推售策略差异性价比 现金流 产品建筑风格 纯英伦 合心理 推售策略差异 性价比 现金流 项目形象定位中高端 奠基础 项目突围策略 项目形象定位 中高端 奠基础 项目形象定位 项目形象定位 中高端 奠基础 产品建筑风格 产品建筑风格 纯英伦 合心理 推售策略差异 推售策略差异 性价比 现金流 注解 （1）高端素质：本案具备中高端项目的基本素质： 精工产品/高端风格/景观开发理念等。 （2）形象奠定：在一期以中高端的形象入市，为一期的价格销售势能与二期的高端形象入市奠定基础。 巨人肩膀原则“我也在” 巨人肩膀原则“我也在” 站位策略 Strategic 借势未来郑州主流高端居住区区域划归/枢纽升级 借势 未来郑州主流高端居住区区域划归/枢纽升级 龙湖高端居住区优势龙湖镇 高端别墅区 巨