房屋建筑物资产评估的实证分析.pdfVIP

房屋建筑物资产评估的实证分析 摘要：近年来我国市场上呈现房地产热，房屋建筑物的资产评估显得尤为地重要。 本文通过从房屋建筑物的概述入手，着重阐述房屋建筑物的评估方法，从房屋建筑 物的市场法入手来进行评估，结合 s 公司住宅楼的案例来介绍怎样评估房屋建 关键词:房屋建筑物、市场法、成本法 房屋建筑物的市场法评估 一、市场法 （一）、市场法在房地产评估中的对象及适用范围 市场法（又称市场比较法）是指在评估房地产价值时，用条件相类似的已成交 的房地产与待估房地产比较，以此推出待估房地产评估价值的方法。市场法的评估 对象。市场法的评估对象一般为土地房屋合一的房地产。房地产的适用范围:不仅适 用于以收益为目的的土地和房地产，也适用于以非收益为目的的土地和房地产 （二）、市场法评估房地产四个基本步骤 收集充足的市场交易资料。一般可比较实例不得少于 3 个，在 10 个左右。对 收集的交易资料进行对比分析，选择可作为评估参照的比较实例。对所选择的参照 交易实例进行差异修正。首先，交易情况修正。即将非正常的交易的特殊情况排除， 使之成为正常交易。然后，期日修正。由于参照实例与被评估对象的交易时间不同， 价格会发生变化，一次必需剔除价格变动的影响。第三，区域因素修正。由于参照 实例与被评估对象在区域因素上可能会存在差异，因此必需将参照物交易实例的区 域因素调整至与被评估对象相同的区域因素，对参照交易实例的价格进行修正。第 四，个别因素修正。与区域因素修正类似，当参照实例与被评估对象存在影响交易 价格的个别因素差异时，应调整为一致并修正价格上的差异。计算比准价格，确定 被估房地产评估值： 比准价格=参照实例的交易价格*交易情况修正系数*期日修正系数*区域因素 修正系数*个别因素修正系数 （三）、市场法中差异修正的方法 1 、交易情况的修正。房地产交易中的特殊情况经常出现的非正常因素有：交易 双方有利害关系，如有亲戚或经济利益关系密切，通常会以偏离市场的价格成交招 标拍卖情况下，只限于一定购买者参与，价格会偏低。买者或卖者有特别动机急于 购进或出手时，价格也会偏高或偏低。 买方将增值税转嫁给买方使价格升高。上述 情况除第四种情况外，其余三种需要测定偏差程度，需要依赖估价人员的经验做出 正确判断。通常的做法是估计出一个偏差正常交易价格水平的修正系数来进行量化 计算，计算公式为：交易情况修正系数=正常交易情况指数÷可比实例情况指数=100 ÷（） 2 、日期修正。同类地区房地产价格指数进行价格水平的修正调整，计算公式为：期 日修正系数=评估基准日房地产价格指数÷可比实例交易日价格指数= （）÷100 采 用定基价格指数和环比价格指数，在具体计算上略有不同。如可比实例交易日与评 估基准日时间接近，评估基准日房地产价格指数可简化按（1+月平均涨幅*相差月 数）估算。 3、区域情况修正。根据委估房地产使用类型，列示若干项对价格敏感的区域因素， 逐项两两比较进行修正。区域因素修正系数=待估房地产区域因素综合得分÷比较 实例区域因素综合得分=100 ÷（） 4 、个别因素修正。待估房地产个别因素综合得分÷比较实例区域因素综合得分=100 ÷（） 5、容积率的修正。容积率的修正系数=待估宗地容积率修正系数÷比较实例容积率 修正系数 二、房屋建筑物的成本法评估 （一）、成本法在房地产评估中的对象及适用范围 1、成本法是依据开发和建造被估房地产所耗各项费用，包括合理的利息、利润、 税费等来确定房地产评估价值的一系列评估方法。 成本途径及其方法主要应用于下列条件的房地产估价： 2 、房地产市场狭小，房地产交易实例较少，难以运用市场途径及其方法和收益 途径及其方法的房地产估价；开发后供公益事业使用的房地产估价；新近开发房地 产的估价；具有特殊性用途，缺乏比较实例的房地产估价，如工业用房地产等。 3、成本途径的基本数学表达式为： 房地产的评估价值=房地产的重置成本-房地产实体有形损耗-房地产功能性贬值-房 地产经 济性贬值其中：土地使用权的重置成本=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+ 土地增值收益。土地使用权从形式上讲无实体性有形损耗，但土地使用权会随其使 用权年限的减少丧失其价值，在这里我们称之为土地使用权功效损失。土地使用权 不存在功能性贬值，土地使用权会因闲置而发生经济性贬值。房地产会因使用和自 然力的作用而发生实体性有形损耗，也会因使用用途、使用强度、建筑结构等方面 的不当，以