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房地产联合开发中的法律问题 随着房地产业的迅猛发展，房地产开发中引起的纠纷，特别 是房地产联合开发合同纠纷日益突出。其中联合开发房地产 极易引发纠纷，占的比重也较大，对房地产开发的影响也较 重，而且司法实践中对此认识不一。对房地产联合开发合同 纠纷进行分析和探讨，对促进房地产开发发展有着非常现实 的意义。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何 确保合同的合法有效等法律问题进行探讨。剖析其法律性质 及其特征，提出了在拟订房地产联合开发合同中应着重注意 的一些问题和一些参考意见。 一、联合开发房地产行为的法律性质和特征： 所谓联合开发房地产，指依照双方当事人约定，由一方提供 建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作 开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产 开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另 一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之 为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义 上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房 地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出 资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限 于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自 然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进 行建设，也可以是在集体土地上联合建房。 在现实生活中，从房地产的联合开发的组织形式和合同的性 质可以看出其为一种典型的联营合同，根据双方在合作方式 及组织形式的不同，联合开发房地产可以采取以下三种方 式： （一）组建新的法人。根据《中华人民共和国城市房地 产管理法》第二十七条的规定：“依法取得的土地使用权， 可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合 资、合作开发经营房地产”，从而确立了以土地使用权出资 进行房地产合作开发的法律依据。由双方出资或提供土地依 法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出 资比例或通过合同约定承担风险、分享收益，这种以项目公 司的方式开发相对而言可以减少纠纷发生的概率。但同时其 不足之处也很多：譬如组建项目公司需要一定的时间，成立 规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再譬如以土地 使用权出资必须办理土地使用权转移手续，一来需要一定的 周期，二则当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办 成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交 联合开发各方，需支付较高的财务成本，对合作者来讲这当 然是不合算的。 （二）组建联合管理机构。即由合作双方各自派遣若干 人员组成联合管理机构，其职责是协调双方在联合开发中发 生的各种关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作、 管理开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它 仅能作为内部的管理机构，并非独立民事主体，不具有缔结 合同等民事权利能力，也不能独立对外承担民事责任，联合 开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并 且注意避免对外使用联合管理机构的名义进行有关的民事 活动。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建 办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被 告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双 方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而 皇之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》， 最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。 为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的 法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机 构的名义。 （三）既不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按 照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。这种方式主要 用于相对简单的项目。 上述后两种方式其相对于成立项目公司的经营方式来说是 一种相对松散的合作方式，因而合作中双方之间容易产生纠 纷，而且在实践中争议较大的一个问题是：联合开发双方是 否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直 接产生）都承担连带责任？如果合同重在双方约定出资，即 一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后， 共同出售，共担风险，共享利益的，则此类合同就是合伙合 同，这种联营则为合伙型联营，双方应对联合开发项目产生 的债务互负连带责任。由合作双方完全通过合同来约定彼此 在联合开发中的权利义务的，如果双方为各自独立经营的， 如合同一方明确只提供土地，另一方只是负责在该土地上完 成一定的建筑任务的，且建筑方在完成建筑任务后将获得一 定数量的房屋作