重点文件-商业地产开发八大难关解析.pdfVIP

商业地产开发八大难关解析 前 言 有数据表明，截止2014年底，国内已竣工的集中型商业地产项目（3万 平米以上）已经达到4000多个，但实际能够招满开业并开业后运营良 好的不到1000个，大部分商业地产项目死在了半路上，侥幸能活下来 的也大部分苟延残喘（这其中不乏知名企业的项目），离开发企业启 动项目时的预期相距甚远！ 目 录 1、盈利模式设计难 2 、业态定位难 3 、外围动线畅通协调难 4 、硬件标准难符合商家要求 5 、品牌组合难 6 、装修管控难 7 、促销旺场难 8 、后期招商难 业态定位难 盈利模式设计难 外围动线畅通 协调难 商业地产开发 硬件标准难 后期招商难 八大难关 符合商家要求 促销旺场难 品牌组合难 装修管控难 平面图 难关1 ：盈利模式设计难 大部分商业地产公司从传统住宅地产开发商转型而来，启动商业地产项目 之初总是想拿商铺销售变成现金流，并不考虑后期招商运营的规划，房子怎么 好卖就怎么设计，甚至把一些盒子型的购物中心内铺切成“虚拟商铺”销售变 现。为解决商铺所有权和经营权的分离问题，很多项目采取了“变相售后包租 ”模式，直接推高了铺面销售单价，导致商铺实际的租金远远背离返租租金， 后期业主与开发企业及其委托的管理公司发生二次矛盾不可避免，甚至演变成 了群体事件。 但不这么去做，商业地产巨大的前期投资额很难成功变现，开发商获取不 了开发利润，后期又哪有钱投入去做运营管理？万达开创的综合体模式，通过 住宅销售的利润贴补商业，曾经给大型商业物业的开发找到了资金来源。但如 今，二线以下城市住宅市场陷入了长期寒冬，这条路已经很难走通了。 难关2 ：业态定位难 政府规划主管部门给商业地块设置的规划设计参数是源于该城市商圈发展 规划的。但必须得承认，目前国内很多二、三线城市规划主管部门的专业性有 欠缺，因为没有很好研究所在城市的商业发展现状和未来发展格局，甚至一味 迎合长官意志脱离实际给地块做目标定位，导致不适合发展CBD的地方规划成 CBD，不适合开发商业物业的地块规划成商业物业，不适合发展某一类型商业 物业的地方定位成了该类型商业物业。 而开发企业盲从于城市规划与商圈规划，不做前期地块评估与研究，拿了 地以后找到规划设计院却无从下手，导致很多项目搁置，最终被政府逼着仓促 上马，以致后期无法招商、无法运营，甚至也卖不掉房子。 难关3 ：外围动线畅通协调难 大型商业项目的运营，必须依赖周围交通体系对人流车流的带动。而国内很 多项目在规划设计阶段未考虑对周边现有以及长期公共交通体系的利用，导致开 业后运营困难。有些三、四线城市政府职能部门对商业项目的服务意识不够，不 同意给项目设置公交站点，不同意整改周围宽阔高大的绿化带，甚至不同意在附 近的马路上设置斑马线、红绿灯岗亭，直接导致行人与车辆进出项目不够便利。 而体育馆、会展中心等对商业经营有带动意义的大型公建，开发商也未能利用地 下通道、天桥与其有效接驳，长此以往，项目必然运营失败。 难关4 ：硬件标准难符合商家要求 不同业态的商家对物业硬件的需求千差万别，同一业态不同品牌对物业 硬件的需求也是不一样的。仅拿电影院来说，最近5年来其对层高的要求一 再突破，从早期的10米层高到现在的13米至15米层高需求，几乎每年都在调 整。因此，统一层高、统一荷载的商业项目已无法实际招商。这就要求商业 项目在前期规划设计阶段，需要做科学的业态定位及楼层业