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富盈·东方华府项目定位报告 合富辉煌房地产（东莞）东方华府项目组 二零零六年一月十八日 【报告核心内容】【报告核心内容】 一、东莞市场环境综合分析 —— 0404、、0505年东莞房地产市场分析年东莞房地产市场分析 二、06-07年重点竞争对手研究 ——天骄峰景天骄峰景、、星河传说等个盘研究星河传说等个盘研究 三、项目定位分析 ——项目分析项目分析、、户型定位户型定位、、目标客户群定位目标客户群定位 四、价格定位分析 ——价格推导及定位价格推导及定位 五、营销通路分析 —— 营销思路营销思路、、营销策略营销策略、、营销部署营销部署 六、小区园林布置建议 —— 园林设计园林设计、、山野公园山野公园、、施工建议施工建议 【房地产市场分析【房地产市场分析】】 2005年前三季度东莞市房地产市场各主要指标 指标 2005前三季度 2004前三季度 同比增幅（%） 房屋一级市场 新建商品房批准预售面积（单位：万平方米） 393.33 372.1 5.71% 新建商品房批准预售项目个数新建商品房批准预售项目个数 （（单位单位：：个个）） 191191 136136 新建商品房施工面积（单位：万平方米） 958.5 622.99 53.85% 新建商品房竣工面积（单位：万平方米） 73.14 96.81 -24.45% 新建商品房交易登记面积新建商品房交易登记面积 （（单位单位：万平方米万平方米）） 151151.1111 159159.3737 -55.18%18% 新建商品房交易登记金额（单位：万元） 428363.92 417127.19 2.69% 房屋二级市场 存存量房交易房交易登记面积（单单位：万平方米米） 92.81 71.73 29.39% 存量房交易登记金额（单位：万元） 111149.03 84649 31.31%  在房屋市场方面在房屋市场方面，，新建商品房批准预售面积为新建商品房批准预售面积为393.33393.33万平方米万平方米，，同比略增同比略增5.75.71%%；；  新建商品房施工面积和竣工面积为958.5万平方米和73.14万平方米，施工面积是竣工面积的13倍，创下了近8年 的新高。  新建商品房交易登记面积和金额为151.11万平方米和428363.92万元，同比分别减少5.18%和增加2.69%，交易登 记面积减少而交易金额增加，表明交易单价提升了；  存量房交易登记面积和金额为92.81万㎡和111149.03万元，同比增幅高达29.39%和31.31%；  新建商品房交易登记量低于批准预售量，表明房屋一级市场供应量充足；  存量房交易登记量的大幅度提升，所占房屋市场交易总量的比例不断增大，表明房屋市场二级流转越趋畅旺， 房屋市场步向成熟的特征越发显著。 【房地产市场分析【房地产市场分析】】 分析：  总体来说，2005年前三季度，东莞市房地产市场仍然遵循着其良好的轨迹发展：  在国家宏观调控政策下，土地供应得到有效控制，土地二级市场继续稳步健康地发展；  在政府出台土地闲置处理的相关文件后