如何看待地产政策与利率走势的关系.docxVIP

7 月 24 日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。会议再次强调“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“三稳”——稳地价、稳房价、稳预期。因城施策、一城一策，差异化调控依然是重要的指导思想。在本次会议之前，不少热点城市已经开始着手限制房价上涨，那么本轮的地产调控会如何影响利率呢？ ▍ 防风险信号密集出现 近期部分热点城市房价上涨提速。随着疫情得到稳妥控制后楼市的开放，以一线城市为代表的部分热点城市房价在最近几个月出现了比较大的环比增幅。根据国家统计局公布 的 70 大中城市房价数据，深圳 5 月和 6 月二手房价环比上涨分别为 1.6%和 1.9%，北京二手房近三个月的环比增速为 1.1%，1.8%和 0.7%，均创下 2017 年以来的月度环比涨幅的新高。在一线城市的带动下，二三线城市房地产市场也开始转热，70 大中城市中新房价格环比上涨数快速增加，整体房价上涨也有所提速。 图 1：房价环比上涨城市数增加（个） 图 2：一线城市房价加速上扬（%） 70个大中城市新建商品住宅价格:环比:上涨城市数 一线城市二手房价:环比 80 2 70 60 2 50 1 40 30 1 20 0 10 2017-012017-042017-072017-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 资料来源：Wind， 资料来源：Wind， 部分城市已经及时出台了地产调控措施。疫情冲击带来经济增速下行压力的背景下， 部分城市开始放松限购限售政策。叠加前期央行大规模流动性投放、房贷利率下行，使多地楼市销售回暖，局部城市地产热度显著提升。在“房住不炒”总基调下，多城市自 7 月起相继出台地产调控政策，深圳市严格限购政策，出台了提高购房年限和房贷首付等措施， 东莞、杭州、南京等地加码调控，打击投机炒房、捂盘惜售行为。 表 1：7 月以来地产监管政策 时间 省市 政策 要点 7.2 东莞市 7.2 杭州市 7.6 宁波市 《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》 《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》 《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 加快在建商品房入市，重启新房限价，打击捂盘惜售，严格实行购房实名制 人才家庭优先购房所获住房 5 年内不得上市交易，补充“无房家庭”认定和房源保障比例 扩大限购范围，严格住房贷款审核，保障自住住房需求 7.13 郑州市 《关于在全市开展房地产市场秩序专项 打击捂盘惜售或变相囤积房源行为 时间 省市 政策 要点检查工作的通知》 7.15 深圳市 7.23 南京市 7.25 东莞市 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 严格限购政策，提高购房年限和房贷首付，延长二手房交易免税年限，离婚买房门槛提高 优先保障本市户籍无房家庭刚性购房需求，完善住房限购政策 提高非莞籍购房门槛，严格非本市户籍限购政策，规定异地公积金贷款范围 资料来源：各城市住建局网站， 政策层面对于地产调控的信号进一步明确。韩正副总理 7 月 24 日主持召开房地产工作座谈会，再次强调“房住不炒”，国家机关和部分热点城市相关同志参会。韩正表示， 高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。对于房地产金融审慎管理制度、建立市场监测指标体系、整治房地产市场乱象、老旧小区和棚户区改造方面也都有所强调。 ▍ 政策拐点，利率如何表现？ 图 3：几轮地产调控之后的债市表现（%） 资料来源：Wind， 2010 年：地产调控密集出台 地产触底反弹，调控再次收紧引导市场理性回归。当时为应对全球金融危机的冲击， “四万亿计划”等一揽子财政刺激政策出台，推动地产市场触底反弹，房价出现疯涨态势。 2009 年底“国四条”的发布标志着地产调控再次收紧。2010 年 4 月史上最严厉调控“新 国十条”推出，打击地产投机空间，房价开始出现下行态势。从 2010 年 4 月 17 日的“新国十条”算起，到 5 月下旬，加上当时欧洲主权债务危机的扰动，10 年期国债利率下行约20