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法律法规工业用地进行住宅开发 存在的法律风险 为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。 一． 工业用地进行商品房开发对开发商法律风险 （一）交还土地使用权 《土地管理法》第八十条规定 “依法收回国有土地使 用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还 的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人 民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”《城市 房地产管理法》第十七条也有类似规定。 2000 年6 月联建公司以竞标方式获得某市国土资源局某 宗地，《出让合同》约定出让宗地用途为工业用地。在土地 依约转让后，联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅 自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。国土局发现后 要求联建公司依据合同约定的用途使用土地，联建公司对国 土局的要求未予理睬。随后国土局向某市中级人民法院提起 诉讼，要求解除合同，收回国有土地使用权。法院审理认为： 联建公司在《出让合同》履行过程中，事先未经国土局同意， 事后也未经国土局追认擅自改变土地用途，是违约行为，判 决：解除《出让合同》，国土局返还联建公司缴纳的出让金， 并支付联建公司的开发建设支出；联建公司承担违约责任， 支付违约金，返还土地使用权。 从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批 准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。 （二）补缴土地出让金 《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应， 应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同 意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使 用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《国务院关于 深化改革严格土地管理的决定》第十七条规定“经依法批准 利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价 补缴土地出让金。” 在法律实务中，要求交还土地使用权的情况较少。土地 受让者将工业用地进行房地产开发面临的主要风险是补缴 土地出让金。 （三）以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用 地管理的通知》第四点规定“协议出让的土地改变为经营性 用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管 部门统一招标拍卖挂牌出让。” 根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》商业、旅 游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖 或者挂牌方式出让。 土地受让人改变土地出让合同中约定的土地用途，超出 政府批准的土地开发利用范围使用土地，需要按照法定程序 重新取得新用途的土地使用权。即土地受让人返还原工业用 地土地使用权，然后再按照商品住宅土地使用权的获得途径， 以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。 （四）行政罚款 擅自将工业用地变更为商品住宅的行为本质上是违法 行为，无论发生了以上三种的哪种情形，土地受让人还面临 行政处罚的风险。 《土地管理法》第八十条明确规定了对不按照批准的用 途使用国有土地的，处以罚款。《土地管理法实施条例》　 第四十三条规定 “依照《土地管理法》第八十条的规定处以 罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米 10 元以上 30 元以 下。” 二．购买工业用地建设的住宅存在以下法律风险 开发商将工业用地专做住宅楼盘进行销售，因为价格低 廉，一般比同类楼盘低 20%-30% ，这些楼盘的销售火爆一时。 但是这类商品房属于改变土地用途的违规建筑，购买后存在 较大的法律风险。 （一）没有产权证，权利无法得到保障 《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属 证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使 用、收益和处分权力的惟一合法凭证。”《北京市房屋买卖管 理暂行规定》第九条也明确规定“自房屋所有权证签发之日 起，买方始取得房屋所有权。” 工业用地上进行的房地产开发，由于改变了土地的批准 用途，开发的房地产属于非法建筑，开发企业无法办理产权 证。如果开发企业办理了工业性质的房产证，其产权只能是 开发企业自己的产权，由于是工业用房，房产也无法进行分 割。 因此，对于购买房屋的产权人来说，将无法得到房屋的 产权证明。由于房屋不具有产权证，其对房屋所拥有的权利 将无法得到保障。 （二）使用年限短