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{营销策划}河北区南口路 整合营销全面策划案 一.项目用地周边环境分析 (一)项目土地性质调查 1.项目地理位置：项目位于河北区南口路榆关道交口，项目地块北邻榆关道、 南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。 项目规划建筑用地 100000 平米，占地面积 67000 平米左右。原址为工业用地， 地上建筑物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简单。 （二）项目用地周边环境调查 1.生态环境 1-1 自然景观:项目周边区域为工业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使原 来是工厂的厂区绿化，绿化水平偏低。周边自然景观只有新开河，如果新开河能 够改造，将对该区域的环境提升起到相当的作用。 1-2 环境污染:虽然项目周边区域原为工业区，但是近几年区域内工厂纷纷停产， 加上原本的工厂并不是高污染企业，所以周边的污染并不严重。原有的大型污染 企业天津搪瓷厂已倒闭，另一污染源东方化工厂距离较远，对此项目无太大影响。 1-2-1 噪音：周边的铁路是主要的噪音污染源，除了西侧的铁路基本废弃，南侧 和东侧的铁路由于是主要铁路，利用率较高，产生的噪音对项目也有一些影响， 但由于项目与铁路有一定距离，估计噪音的影响将集中在晚上。 1-3 治安环境：该区域原有的居住人口不多，但主要是产业工人。在经过了几年 的大规模改造之后，虽然有大批居民迁入，但主要集中在榆关道上，南口路一带 仍然较偏僻，且周边基本无外来人口，治安的基础不错。在项目东侧铁路附近有 铁路公安处看守所。 2.人文环境：由于原居民较分散，当地并无特色人文环境。 （三）地块交通条件调查 1 ．周边交通现状条件 ：项目所在地距中山路约3 公里，距天泰路（京津公路） 1.2 公里，距京津塘高速入口 5 公里左右，距天津北站 5 公里左右，交通比较方 便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量还比较大，京津公路改造之后， 许多流量改走京津公路，使南口路的压力减缓。 2 ．公共交通网：18 路，北仓—辰纬路、803 路，万科新城—人民公园 852 路，宜兴埠—西站、670 路，小淀—百货大楼 671 路，梅厂—百货大楼、878 路，普济河道—金谷园 610 ，浦口道—四十七中、678 路，体院北—普天里 3 ．交通远景规划：榆关道在规划中是一条四十米宽双向四车道的规划路。目前 周边项目的退线也可以体现出这一点，改造后的榆关道将使周边的交通状况进一 步改善。 （四）周边市政配套设施调查 1.购物:周边购物不太方便，家乐超市在中山北路与育红路交口，中山路和 新安购物中心都距该项目较远。周边也没有成型的自由市场。 2.餐饮:周边比较知名的餐饮场所为翰宾楼，另外在项目以西还有一家津浦 大酒店。 3.教育:周边的小学有育英小学，该学校是市属重点小学，距项目距离在 1.5 公里左右。另外外语学校与项目距离也在这个范围内，同时该校教育质量也不错。 项目西侧的席厂下坡小学则属于教育质量稍差的小学。昆纬路上的天津市二中是 新建的示范校，只是稍远了一些。河北工业大学市本市首批招生的重点大学，教 育质量较好。周边缺少好的幼儿园和保育院。 4.医疗:河北医院和铁路医院是周边距项目最近的两所医院，但医院较小。 周边医疗水平较高的医院还有中医医院和二五四医院，其中二五四医院是大型的 综合性军属医院，只是距项目稍远。 5.文体:周边问题设施及场所短缺，至于前文所提周边人文环境不理想有关。 6.银行、邮局:周边无较大的银行，在周边只有一个工商银行新开河储蓄所， 另外，新开桥邮电所也距项目不远。但是项目周边无证券部。 7.其他：榆关道西头北洋桥畔有西沽公园，在北站附近还有北宁公园，这是 周边较有名的两个景点。 （五）综合分析： 从地理位置分析，该地块在河北区的属于中等地带，原为工业区，随着近几 年的改造已逐步发展成为新的居住区，生活配套设施逐渐完善，人文环境尚未形 成，客源基础相对薄弱。 二.区域市场现状及其趋势判断 （一）宏观层面形势分析及预测 1 ．宏观经济形势趋向调整 1-1 世界经济呈现衰退迹象 2001 年世界经济增长率为 2.4% ，大大低于2000 年的 4.7% 。这将是自1993 年以来世界经济的最低增幅。摩根斯坦利将 2.5%的增长率作为判断世界经济是否 进入衰退的门槛。以此衡量，则 2001 年肯定是衰退的一年。目前世界经济面临 的一个突出问题是，几乎所有地区的经济出现