房地产写字楼营销专题计划的重点渠道整合与管理.docVIP

房地产写字楼营销策划关键-渠道整合和管理 摘要:当今社会,商品高度同质化, 企业要想在猛烈竞争中取得利润最大化,就必需要做到精打细算,而对营销渠道合理整合管理,就会在很大程度上为企业降低运作成本,从而使企业取得更大利润空间。 近期，作者和几位老友一块品茗闲聊，偶知一老友所在开发企业开发写字楼营销举步维艰，从20XX年12月开盘至今年6底月销售业绩为“0”？在深入深谈中，得悉企业系外地实力企业大规模进入西南市场，企业化管理体系较为成熟，但所开发高端写字楼受市场大环境影响，加上销售团体不给力，更迭频繁，造成项目标整体营销处于低谷。 经分析，作者认为，该项目营销失败在于缺乏整合营销渠道管理，其被动、单一、落后营销策略和销售模式是该项目营销失败关键原因。 项目地块地处成华工业园区，龙潭经济总部关键区域，产品定位为高端写字楼。首期已建成面积6万平米，立即交楼；二期建设估计面积8万平米。项目紧邻已经成形正处于招商阶段集商业、写字楼、别墅、旅游为一体龙潭水乡旅游地产项目。由此得悉，项目潜力很大，有一定优势。但项目用地性质为工业，销售团体不给力并更迭频繁，周围配套设施也不完善，园区内同质写字楼约80万平米待销售或已销售，竞争激励，劣势十分显著。 怎样从困境中冲出“重围”？首先，我们从整个成全部写字楼销售市场进行回顾和分析，期望能给老友一点启示，以图解惑！ 20XX年成全部写字楼销售市场回顾和20XX年分析： 因为固定资产投资下降，中国中小企业经营发展受到一定程度阻碍，出口需求下降，20XX年度GDP 增速放缓。20XX年下六个月中央全力扩大内需，营造更宽松货币环境保增加，西部地域现在经济增加结构关键靠投资拉动，估计20XX年成全部将迎来更为宽松投资环境。从央行20XX年频繁货币调控分析，20XX年实体经济表现欠佳，市场资金面偏紧。 结论：受政策影响，20XX年成全部写字楼市场较为萎靡，但18大顺利召开，使得积压了1年投资市场在12月回暖显著。估计在20XX年将会迎来更为宽松货币环境，利于中小企业发展，同时为大企业增设办公地址提供有利时间节点。 见解一：20XX年全市写字楼场将迎来供给高峰，销售市场面临消化存量考验 。 20XX年立即建成入市项目标建设工期进度现在来看符合以前预期，估计20XX年完工写字楼项目大部分全部会按时完工。租赁市场将迎来供给高峰，伴随部分租户租约到期，估计扩租、搬迁和升级需求将会逐步增强，但竞争猛烈。 销售市场表现差异在不一样区域间和不一样项目间将会愈加显著。同质化产品见面临巨大挑战和竞争。重视企业形象并含有较高资金购置实力和承租能力外资企业和大型国有企业会更多地选择关键商务区优质物业，而大量散售项目密集南部新区则将面临前所未有市场竞争，部分项目标去化速度和资产表现堪虞。 见解二： 20XX年更多写字楼将选择大面积销售策略为主，小面积散售型写字楼生存空间缩窄，价格回落趋势显著。 20XX年下六个月开始显露出市场大型用户崭露头角，大用户谈判、接洽、成交案例增多，中小散客成交量大多集中于天府新区，价格承受力偏低。市场上表现出另一个投资行为是，中小型散客，愿意和好友抱团投资，共同购置大面积写字楼物业。20XX年估计，市场将有更多入市销售型物业，针对更多有支付力、实力雄厚企业/投资客，选择大面积优先销售策略（睿东中心、银泰中心等），以此带来长久销售均价和月均去化量将或呈上升态势。 和之相正确小面积拆零销售写字楼将面临是更为艰苦生存空间，面临猛烈竞争和用户挤压，估计这类项目将以降价或拉大优惠幅度等方法以确保销售连续。 见解三：20XX年写字楼市场区域分化深入加剧，用户偏好趋于显著 ，渠道整合和管理，开发商营销手段需更具针对性。 针对大用户竞争将日益猛烈。区域市场资产表现差异化趋势将愈发显著。伴随大量未来供给建成入市，同质化市场竞争将愈演愈烈，开发商市场势力也将深入减弱。市场上将会涌现更为多样化营销手段，将不再是单一传统媒体投放和节点活动，而是整合渠道多元营销和新式营销手段展现。 老有所在项目写字楼之所以营销失败，经典就是在策划阶段渠道整合问题。鉴于现在手机应用中58同城和赶集网是集招聘求职、房屋租售、二手物品买卖、车辆买卖、宠物票务、教育培训、同城活动及交友等全方位当地生活及商务服务类信息综合性搜索应用，我们用手机对周围（在老友企业项目所在地周围茶楼）写字楼销售和招商信息进行了搜索，不幸是老友所在项目无任何推广信息，却发觉该案傍边写字楼数条推广信息。经了解，该写字楼销售良好。 仅经过电子商务信息渠道我们发觉，多元化渠道营销手段在市场营销策划中关键性，这就本文说道渠道管理。 当企业高举着产品战、价格战、概念战、品牌战等大旗杀得人仰马翻之时,一直暗藏在水面下渠道竞争也正在如火如荼地进行。也就有了“得渠道者得天下”“渠道是企业