石景山西成忆树地产项目报告.pdfVIP

第一章 市场分析 一、区域概述 （一）区域背景： 受一线地铁和西部传统工业的带动，石景山区是京城十大边缘集团中发展最早、最成熟的居住 区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此，空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题，长 期阻碍了石景山区域房地产的发展。随着北京经济产业结构的调整，污染问题已经得到逐步改 良，首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。 房地产 E 网 / 其实，石景山是京西自然环境较好的区域，离西山最近，又有永定河河道穿过，未来 五年还将完成八个景点。在城区里发展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特，以及多 年的绿化积累，已基本上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺” 的难得优势。 2008 年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松 附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车 训练基地等，都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。这一点，从石景山体育场北长安 家园的热销就可以看出，凡能够看到体育场朝向的房子，均被一抢而空。 （二）区域配套： 倍讯易 / 在石景山区，大多房地产项目主要集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休 闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林 公园、香山公园……汇集于此。教育环境也是非常不错的，有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、 1 实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有 SAM 会 员店、华联商厦、小白羊超市、星座商厦等。对于购房者来说医疗环境好坏是十分重要的，它 是人们生活健康的基本保障，区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善 的金融环境，工、建、农、商行齐全。 （三）区域交通： 同样交通状况也是衡量这个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯 穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上已经开通的五环路，交通优势不逊于其 他区域。2003 年北京市政府加大了对交通的建设力度，五环路改为城市环路为石景山区特别是 苹果园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。３１１、３１８、３２６、３３６、 ３８９、５０１、５０２、９２１等多条公交线途经这片区域 综述： 投产高科技芯片、减产钢铁” 的首钢，有望使石景山区的居住环境大为改善，加上八大处 高科技园区的新鲜出炉，五环路的使用等较多利好因素，被称为“京西明珠” 的石景山已经成为 西部地区地产的新热点―― 二、市场调研 进行市场调研的主要目的是通过了解竞争对手的优劣势，寻找到市场的空缺，避开竞争对 手，减少自身损耗，即所谓“避实击虚”。 （一） 区域调查及竞争对手的确定 2 根据本项目所处的位置及周遍项目的分布特征，确定影响它的相关区域及竞争对手有： 田村区域——尚城一期，兰德华庭 杨庄区域——西现代城，御景山二期，宏鑫家园 鲁谷区域——时代庐峰，京汉旭城 （二） 竞争项目产品分析 1、户型比例分析 表：2—1 平层 区域 项目名称 跃层 合计 一居 二居 三居 四居 尚城 91 126 255 17 455 （一期） 比例 14% 28% 56% ∕ 2% 田村 兰德华庭 12 70 50 30