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我国开征物业税的难点及现实选择 内容提要：本文从我国开征物业税的目的和理由着手，在借鉴当今世 界各国有关房地产（物业）税费经验和做法的基础上，指出了我国开 征物业税的难点，并提出其现实选择。 关键词：物业税 国际惯例 难点 现实选择 “物业”一词源于香港和东南亚，其一般的含义是已建成并投入 使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业是房地 产（不动产）的别称，物业税即指房地产税，是财产税的一种。将现 行不动产税制改革为物业税的目的和理由，学界较一致的认识为：一 是我国现行不动产税制存在诸多问题，改革势在必行，如征税范围过 窄，税基覆盖不全；计税依据不科学；税率设计不合理，畸轻畸重， 妨碍税收调节作用正常发挥；内外税制不统一，有违国民待遇原则； 税费重复设置，收费过多过滥，企业负担较重等。二是开征物业税可 降低目前过高的房价。据中国财经信息网披露，在我国的房价中，税 费及房产商利润占到了 60%，建筑成本只占 40%.而在国外的房价中， 建筑成本占房价的 70 %，税费及房产商利润约占 30%.从理论上说， 如果根据美英等国的经验开征物业税，在购买新房这一环节上，消费 者至少可以减少 10%～20% 的购房成本，这样可使居民的置业门槛相 应降低，有利于房地产的合理流动和土地的集约经营。三是开征物业 税有利于避免批租制的弊端，抑制投资泡沫。四是开征物业税有利于 调节社会贫富差距。五是开征物业税有利于与国际接轨。 一、当今世界各国房地产（物业）税费政策的共同取向 世界各国都非常重视房地产（物业）税费制度建设，在市场经济 发达国家，由于土地、房屋多为私有，因此土地房屋税收关系比较明 确。房地产（物业）税收是建立在一定的土地制度基础之上的，虽然 不同国家土地制度的差异导致了房地产（物业）税收性质的不同以及 征收方式和办法的不同，但是总体来看都存在着共同的政策取向。通 过对美国、加拿大、澳大利亚等发达国家和地区，以及肯尼亚、印尼 等发展中国家和地区的房地产（物业）税费政策的比较研究，现将其 共同点归纳如下： （一）“统一名称，合并征收”是大多数国家房地产（物业）税 收政策的一个重要特征 在美国、英国、加拿大、法国、荷兰等国家，房屋和土地是统一 征税的，如美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税， 且明确它的使用方向和范围。在加拿大，拥有物业就需要向市政府缴 纳物业税（或称房地产税），用于政府提供公共服务。而中国目前却 是房产税、土地税分开征收。 （二）各国的房地产（物业）税收完全是地方税种，并且是地方 财政收入的主要来源 这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来，一方 面有利于激发地方政府征收房地产税的积极性；另一方面有利于扩大 地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性 循环。例如美国，房地产（物业）税由各市、镇征收，除马里兰州 1998 年将征税权上收到州政府之外，其他 49 个州都是归地方政府征 收，其房地产税一般要占地方财政收入的 50 %～80%. （三）从税收的分布结构来看，大多数国家都在房地产保有环节 征税，而在房地产开发经营环节的税收则相对较少 强化在房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频 繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。如美国在开发经 营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策 的优惠；而购置后的使用占有者则必须每年缴纳房地产税，且不分对 象实行统一的税率和征管办法，只是对住宅实行各种减免和抵扣。 （四）从税负水平来看，各国房地产（物业）税收政策都坚持“宽 税基、少税种、低税率”的基本原则 所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实 行免税外，其余的均要征税。如美国房地产税的税基是房地产评估值 的一定比例（各州规定不一，从20 %～100%不等）。“少税种”， 即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税 种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生；另一方面又可以降 低税收征管成本，提高税收效率。“低税率”，即指国外房地产（物 业）税率一般都不高，如目前美国的 50 个州都征收这项税收，各州 和地方政府的房地产税率不同，大约平均为 1%～3 % ；① 在加拿大 多伦多市，2003 年物业税税率为 1%.② 这样的税制搭配可以说代表 了房地产（物业）税收作为财产税的未来发展方向。 （五）为了促进住宅市场的发展，让更多的人拥有自己的住宅，