房产金融讲义2.pdf

第二章 房地产金融基本知识 • 引言：货币、信用、金融 • 房地产金融中的资金流及资本来源 • 影响房地产金融市场的社会经济因素 • 利率、贴现率和现值 • 资产收益率 • 信贷、担保贷款和抵押贷款 引言：货币、信用、金融 • 什么是货币 • 什么是信用 • 什么是金融 一、什么是货币？ 所谓货币，就是固定地充当商品交换中的一般等 价物的特殊商品。现代货币有5 项基本职能：价值尺 度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而 价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一 就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流 通的符号式象征物——纸币。因此，国家的权威是现 代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如 在我国，货币有4 个层次： M = 现金 0 M = M +企业、单位支票存款+基本建设存款 1 0 M = M +储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款 2 1 M = M +商业票据+短期融资债券 3 2 其中M 是通常所说的狭义货币供应量，M 是广义货币供应量 1 2 二、什么是信用？ 信用是现代经济的重要基础，体现了权 益与货币交换的一种关系：借款方将某种权 益——若干时间后归还借款的承诺——给予 贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予 借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双 向运动。事实上，信用就是债权债务的法律 关系通过货币来体现或实现。 “信用”图式 权益 贷款人 借款人 资金（现金或支票） 三、什么是金融？ 金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条 件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关 系，是通过金融市场和金融机构来确立的。 在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商 业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体 系。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范 围越来越广阔，金融服务的种类 （所谓金融产品） 越来越多，金融 （所谓符号经济或象征经济）对实 体经济（生产和消费）的影响越来越大、越来越密 切、越来越不可捉摸。 第一节 房地产金融中的 资金流及资本来源 • 房地产金融中的资本流 • 资金来源 • 中国房地产开发资金来源及其运作 一、房地产金融中的资本流 随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变 得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和 过程，特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷 的转移过程。（如图2—1 ） 在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面 的参与者： A. 资本的使用者：开发商、房屋预购者 B. 资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 C. 服务中介组织：银行、经纪、信托公司 房地产金融中的资本流 商业银行 投资银行 开发商 保险公司 权益 抵押贷款银行 权益 家庭 养老金 房地产经纪人 商业资本家 房地产投资信托 资本—债务 土地所有者 政府 家庭 资金 资金 外国投资者 资本供应者 服务机构 资本使用者 二、资金来源 资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定